写字楼市场简报

                    

¨随着租赁需求回升，租金降幅收窄，市场已渐至谷底¨

第一季度没有新增供应入市，市场以消化存量为主

第一季度全市甲级写字楼空置率下降 2.7个百分点至14.O%
第一季度净吸纳量达1 26，300平方米，约相当于去年金年净吸纳量的40%

第一季度两个写字楼项目被境外投
资者购入
租金下跌2.9%，距之前峰值已累计下跌26.5%。  
 
市场评论
第一季度没有新增供皮交付，而2009年未有三个项目降级，目前甲级写字楼存量为410万平方米。
随着经济指标在2009年下半年逐渐改善，以及租金大幅下调，许多公司已重启扩张计划，市场吸纳量回升。
截至2010年第一季度，上海甲级写胆楼平均有效租金为人民币6.5元每平方米每天（美元28.9每平方米每月），整体空置率降至14.0%。 		上海虹桥机场新航站楼启用虹桥机场二号航站楼于3月1 6号启用。该航站楼面积达3 6万平方米，是现有航站楼面积的四倍，据报道，新的虹桥机场每小时可起降45架次飞机，年旅客吞吐量将有目前的1900 万升至3000万人次。
甲级写字楼租金指数，1999年第二季度．2001年第一季度
目前。上海浦东机场主要以国际航班为主，嘲内航班集中予虹桥机场。虹桥机场的扩容将极大缓解世博会带来的机场运营压力。

地铁二号线连接虹桥及浦东机场

自3月1 6日起，地铁二号线西段终点站由淞虹路延伸至徐泾东，途径新竣工的虹桥机场二号航站楼，而地铁二号线东段自4月6日起延伸至浦东国际机场。
浦东非中央商务区（集中在竹园一带）在过去的一年半里持续领跌市场，目前该区域租金较之前峰值已下跌35.6%，而浦西中央商务区同期下跌21.7%。 二号线延伸使上海两大机场首次得以通过地铁网络连接，旅客有了更多交通工具可选择，出行时间大大缩短。
在过去两年闻，陆家嘴约占全部新增供应的60%。（733，000平方米）而竹园仅占8%（1 00，000平方米），但由于陆家嘴在交通、品质、环境等方面具有相当优势，竹圆区域业主仍不得不调整租金策略以与之竞争

市场信息

外商投资青睐浦东

近期有35个总投资额近20亿美元的外商投资项目签约浦东，其中包括数家公司的研发中心和／或区域总部，如LG电予、阿斯利康制药、立邦涂料、梅隆集团、DE Shaw及Aviva Investors。预计将由此极大带动写字楼吸纳
 甲级写字楼供应量、吸纳率及空置率，1992年之前，2010年第一季度
第一季度没有新增供应入市，市场以消化存量为主。净吸纳量为126,300平方米，虽然较上一季度有所下降，但依然可观，带动金市空置率下降3.1个百分点至14.0%。
第一季度金融行业的租赁行为依然活跃，特别是国内金融机构，其中包括温州银行和厦门银行均租下超过3，000平方米的面积。一些国际零售商也着力扩张，例如Novo和麦德龙。

中心商务区租金及空置率，2009年第四季度与2010 年第一季度。


金市甲级写字楼空置率下降2.7个百分点至14.0%，各主要商务区均有不同程度同比下降。
南京西路空置率降幅尤为明显，达4.4个百分点。其中SOHO东海广场的入驻情况大为改善，已签下苹果电脑等租户入驻，带动该区域室置率下降。
由于数家金融机构扩张活跃，小陆家嘴地区空置率下降3.3个西分点，仅次于南京西路。由于租户可选择余地较多，而租金优惠幅度较大，该区域大部分项目空置率均有所下降。

投资市场

第一季度写字楼投资市场有两个项目由境外投资者买入。

写字楼市场投资案例，2010年第一季度


在2009年，大部分写字楼市场投资交易由国内买家达成，而境外投资机构由于融资难度加犬及政策监管难度，照多持观望态度。

近期境外投资者活跃度较去年有所增强，一方面出于对上海市场的看好，另一方面则是坚信经济最困难的时期已经过去。写字楼租赁需求正逐步复苏，而租金也预计接近触底,

租赁成交案例，2010年第一季度


市场展望

虽然第一季度没有新增供应，但预计201 0年来米三个季度共有744，600平方米的新增供应入市。

在全部新增供应中，约250，000至300，000平方米已微未来租户买入，其中包括中国农业银行和中国建设银行已买人约1 80，000平方米的写字楼面积。就目前吸纳速度而畜，未来还将有500，000平方米的面积将被市场消化，这意味着未来三个季度的净吸纳量与新增供应之间差距不大，全市甲级写字楼入驻情况也会继续改善。

考虑到目前吸纳情况良好度租金降幅将进一步收窄

空置率下降，预计第二季并在下半年出现反弹

第一季度浦西和浦东别墅租金分别上涨0.8%和1.5%，平均租金达到每平方米每月人民币157.1元和1S6.6 元。
未来项目

名人商业大厦

名人商业大厦位于南京东路与河南南路路口，也是南京东路步行街的起点位置。
该项目与地铁二号、十号线连通，驾率可方便到达延安路高架和延安路隧道。该项目除写字楼外还包括37，000平方米的购物中心和267个地下停车位。
目前租金报价约人民币6.O至8.0元每平方米每天（美元26.7至35.6每平方米每月）．物业管理费为人民币31元每平方米每月（美元4.5每平方米每月）。