目   录
深圳金佰利公司简介
第一章   2008年全国房地产大事件
第二章   大环境对宁夏楼市的影响
第三章   2008年新出台的法律法规对银川市房地产的影响
第四章   2008年银川十一月房地产发展分析
第五章   2008年银川十一月分区住宅市场调查分析

第一章、2008年全国房地产大事件

"一切都将过去"，智慧之王所罗门将这句话铭刻在一只天天佩戴的戒指上，以提醒自己，成功时不必骄矜，失意时不必气馁。2008年中国房地产市场，再次对这句至理名言作出注脚。
对于曾经疯狂的房地产市场而言，疯狂的时代终会过去，暴利时代终会过去。"摔倒了，更要爬起来"，2008年，楼市从高处摔下的经历正在过去，2009年，在不能轻视的金融危机阴影笼罩之下，楼市有可能仍将面临黎明前的黑暗，更有可能在经历最坏的时候后才能峰回路转，这需要更多智慧。
2007年12月24日，万科董事长王石抛出拐点论，在2008年的第一个月就引起了市场的热议，虽然地产商普遍对此持否认观点，但是市场的风向正在悄悄发生着转变。2008年1月上旬，京城目前规模最大的房产经纪公司中大恒基连续关闭门店。与此同时，北京城楼市首现供大于求，房价首次出现明降，争议之中的"拐点论"，似乎逐步得到印证。
2月21日，元宵节。上海万科房地产有限公司对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到5%。同期，万科东莞旗下楼盘率先在原有基础上7折跳水，此价格相对于去年9月23日的价格，降幅达20%。随后，东莞各开发商也纷纷跟进推出优惠房源。同月，央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。这意味着，在强大的资金压力下，开发商进一步降价"出货"的可能性越来越大。
三月：百日剧变出炉
3月21日，恒 大地产集团及其承销商宣布，将IPO计划推迟。同日，SOHO中国董事局主席潘石屹提出了震惊业界的 "百日剧变论"声称，因为面临巨大的资金压力，房地产市场即将发生剧变，大量企业将进行整合。此言一出，引来业界的讨伐声一片。
四月：房交会优惠多
4月底，第26届长沙房交会上，参展楼盘纷纷推出大幅优惠举措，造成了房交会优惠满天飞的新鲜局面。而在持续了两三个月冷清期的长沙楼市，房交会上花样百出的促销方式未能成就一番旺销景象，长沙楼市由此跌入观望气氛渐浓的困境。
五月：降价已成定局
社科院5月发布"2007房地产蓝皮书" 认为，2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年。和去年8月份相比，2008年第一季度房价波动已经远远超过5%，深圳出现30%-35%的降价幅度，广州出现15%-20%的降价幅度。房价下降通道已经打开。
六月：断供危机初现
6月，一篇《断供已过千亿，次贷危机浮现》博文称，深圳某银行蛇口支行所办理的房贷，已有1000多宗超过3个月没有还款。这是因为2006年下半年到2008年3月份期间，所有的买房者全部套牢。随后，深圳业内承认断供现象存在，但否认有大面积的发生。不可否认的是，面对着房价迅速下跌的事实，断供存在的可能性正在加大。
七月：楼市量价双挫
整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。长沙楼市半年报显示，上半年长沙商品房销售面积同比下降22.89%，商品房住宅均价为3978元/平方米，房价涨势陷于停滞。当月，长沙市政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，这也是地方政府救市出台新政的第一波试探性的开始。
八月：地产暴利终结
国家统计局数据显示：总体走势看，房价涨幅正逐月回落，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。楼市走低，曾经喊出"三年不买房行动"的邹涛，在深圳组织万人购房团大举进军市场。随后，全国各地的"万人购房团"以各种名目在出现着。
九月：直降10万来了
中秋节，万科上海促销广告喊出"直降10万"的口号。随后，万科《松山湖会议讲话》称，万科主要负责人表示"要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。"结合万科正在实施的一系列全国降价策略，更多的人开始思考，面对已经来到的危机，应该如何正视和面对？
十月：财政部来救市
楼市降温已成事实，争议从拐点论过渡到了"楼市该不该救"的话题上。事实上，各地方政府的救市政策也在相继出台。10月22日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。并且规定，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。这一背后，是由次贷危机升级的金融危机已经波及到全球的大背景。
十一月：降息下销量升
11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施，公布的4万亿元投资计划中，有9000亿投向房地产以加快建设保障性安居工程。11月26日，央行宣布，从27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，这是近十年来最大的一次降息。在如此密集的政策利好下，全国楼市均出现销量回升的现象。
十二月：救市不再犹豫
中央经济工作会议、国务院常务会议相继出台系列楼市新政。12月22日 国务院办公厅正式出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

中国09年房地产市场调控五大政策轮廓初现

据中国房地产报12月15日报道，被业界揣摩近半年的房地产政策走向，终以“稳”字当头确定了调性，与此同时，“保增长”式的房地产模式也将整装待发。至此，09版住房新政轮廓初现。
据悉，09版新政包括“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等五大政策导向。
一位权威人士表示：如果说过去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，那么，这五大政策作为一年来的“政策合并”已纳入2009年的决策层视野，而出台的方式也可能“以中央出思路、地方自行决策为主。”
据悉，这五条相关部委正在“积极沟通和协调”的政策包括：
一是进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。
二是进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。
三是政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。
四是科学决策保证合理的房地产投资规模。投资规模过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资规模”。
五是对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。
事实上，11月份以来，“稳”字当头，维护政策连贯性的调性已经成为各大部委的共识，在中央经济工作会议召开的前半个月，国务院、发改委就先后召集各界人士对房地产市场进行了建议采集，为下一步行动做好了“充分的政策储备”。
显然，与2007年零星出台的政策相比，09版住房新政显然具有三大特点。首先是把握了年底出台的前瞻性，容易为2009年定调；其次是与“保增长”的大政方针相衔接；第三是没有把住宅市场的商品特性弃之门外。
一位权威人表示，按照他的理解，新政表述有两层意思，一是要适当刺激合理的住房消费以扩大内需，二是房地产投资供给不能脱离实际的自住消费需求。
虽然09版住房新政的宗旨是“求稳”，但在当前宏观经济进一步下滑与“房地产救市力度不够”的呼声中，“稳”字显然被赋予了新的含义。

一位知情人士认为，经过长达半年的冷静观察与政策试探，“中央对房地产市场有了更为清晰的认识”。否则，就不会再度强调“维持房地产市场稳定健康发展”，并首次提出“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来”。
不过，他也表示，“2007年房地产市场过热”的认识一直是中央的基本考量，所以“不会轻易开闸放松投资规模”。
但也有业内人士提醒，09版住房新政在推行中肯定会有不同的解读和理解。因为金融风险依然是国家不肯放松的底线。中信银行一位按揭经理对记者表示，银行目前确实在考虑对二套房贷限制进行调整，但仅仅建立在“第一套房贷款已经偿清”的基础上。
一位住房和城乡建设部专家表示，适当刺激购房消费，但不等于助长房地产投资的泡沫。他还认为，这里有一个刺激力度的问题，毕竟当前楼市正处于低点，力度过猛则市场必然反弹，这也不符合求稳的调性。
不过，大部分圈内人士认为，对于09版住房新政，“既不能太乐观，也不要太悲观。”至于用什么方法刺激09年的购房需求，显然市场自身需要有更大调整。因为在判定市场是否“回暖”方面，成交量显然要比成交金额更具说服力。
从权威渠道得知，这五大政策还考虑了房地产的“产业链”效应，特别是对农民工的吸纳问题和对上游产业的拉动问题。
一位分管房地产业的地方官员也表达了他对09版住房新政的看法：“就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中‘一刀切’的教训总结。”

2009年，全国房地产政策大预测

2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，正在过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。在这样一个调控政策转型的过程中，我们通过本报告对2008年的房地产政策做全面回顾和盘点，并对2009年政策做适度展望。

一、2008年宏观经济政策：由“双防”演变为“一保”
2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。尤其2008年9月份，随着“两房”、 AIG被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。

从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。2009年将为“保八”而苦战。

在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。2008年9月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。至此，宏观调控方针完成了由“双防”到“一保”的方向性转变。
在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。财政政策方面：2008年11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。
货币政策方面，从2009年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济发展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济发展的30条意见，金融体系正在多渠道为经济发展提供。
宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。
二、2008年房地产政策：紧缩型调控由慢变快的持续放松
2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段：宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。
1、信贷政策盘点

政策一：10月22日，中国人民银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调个人住房公积金贷款利率。
政策二：12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
政策三：2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号），重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。
政策四：12月3日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号），重要内容是：新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。专款专用，不得挤占挪用。廉租住房建设贷款应为担保贷款。
政策评析：由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些波折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求”悬而未决。而《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策”，在很大程度已经放松。
政策三和政策四性质相同，其目的都是：为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，支持国家住房保障制度建设。两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设。
2、税收政策盘点
政策一：10月22日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），主要内容是：一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策二：12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），其中规定：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
政策评析：税收是房地产宏观调控是最重要工具之一，而且由于是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易成本，刺激需求。政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自住需求者提前放弃观望。2005年“国八条”出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。
3、住房政策盘点
政策一：2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。
政策二：12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。多渠道筹集建设资金：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度。开展住房公积金用于住房建设的试点：在部分地区试点将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
政策评析：2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。2008年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划”，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。按照上述计划，将使1000-1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右。未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹。住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。另外，针对“夹心层”住房困难户，提出采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层”家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混合产权等方式予以解决。
4、土地政策盘点
政策一：2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）出台。内容包括六条：一、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。
政策二：2008年2月7日，国务院出台《土地调查条例》全文，对于土地调查做出比较全面的界定。根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。
政策三：2008年6月1日《违反土地管理规定行为处分办法》施行，为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。
政策评析：从2002年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣期，进入房地产业的外资呈快速增长态势。在宏观调控的背景下，2006年7月六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文），拉开规范和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政策出台，其中2007年出台的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文）把外资投资房地产的审批权收至商务部。2008年出台的《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，重新把审批权部分下放给省级商务主管部门，体现了商务部希望简化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时也透露出审批放松的信息。实际情况是，2007年至2008年第一季度，外资进入中国的速度很快，但从2008年6月开始，我国外储增量放缓，且小于FDI与贸易顺差之和，这意味着部分热钱开始流出国内。9月份金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的计划和行动，甚至连在内地投资经验丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。12月，商务部、外交部、公安部、司法部联合印发《外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉讼工作指引》，就是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象，避免给中方相关利益方造成经济损失。随着金融危机在全球蔓延，俄罗斯和一些东欧国家的外资抽逃现象严重，这是值得我国警惕的。
三、2009年房地产政策：新一轮扩张型调控力度加大
1、宏观经济政策
重点在于全面落实已定方针，2009年还会有新的保增长、扩内需的政策出台
2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念。经合组织30个发达成员国综合领先指标2008年11月份再次下滑，较10月份的95.1下降1.3点至93.8，G7成员国各自的领先指标也下滑。中国、印度、俄罗斯和巴西等非OECD成员的领先指标也大幅下降，“金砖四国”亦受此次危机的深重影响，可见此次全球经济危机的破坏力之大。
国内经济走势亦令人担忧，部分经济学家预测第二季度会到底，但在国内外综合因素主导下，很难判断经济复苏的时间点。1998年出台拯救经济的措施后，当年和次年都没能实现“保八”目标，2000-2001年“争九”亦没成功，直到2001年才重新迈上9%关口。值得期待的是，目前国家保增长的决心很大，出台措施的力度很大，国务院总理温家宝在江苏考察工作时称，在今年两会前，国家还会出台一系列促进经济的措施。
总体而言，2009年宏观经济的调控重点是：在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下，首先落实2008年第四季度出台的诸多措施，财政政策方面的“四万亿投资计划”和减税计划等，货币政策方面减息、降存款准备金率、增加货币发行量、增加流动性等。在此基础上，还会有新的补充和追加性质的经济政策出台。各大部委及地方政府也会积极行动起来。比如央行在近日召开的2009年年度工作会议上强调，今年将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等政策工具，灵活调节资金供求，必要时还可以使用创新金融工具保持市场的合理流动性。
一是，全面推进保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。三是，进一步做好统筹城乡规划建设工作。四是，力争建筑节能取得新突破。五是，提高工程质量安全和建筑市场监管水平。六是，推动法制和工程标准建设。七是，维护建设领域社会稳定。八是，认真做好汶川地震灾区重建相关工作。九是，反腐倡廉和精神文明建设不断推进。

1. 中外房上述九条工作要求，相对比较重要的是前面两条：强化住房保障与稳定市场发展——这将是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。我们认为，在宏观经济下行和2008年相关政策具有滞后性的双重影响下，2009年我国房地产市场依然将以低迷为主基调，成交量将会在低位盘整，而房价还将适度下调。在这种形势下，为了避免房地产市场出现“硬着陆”，在“强化住房保障与稳定市场发展”的方针指导下，还会有新的房地产政策出台。
   1月6日国务院新闻办公室举行2009年第一场新闻发布会，内容是促进房地产市场健康发展的有关情况。充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。住房和城乡建设部副部长齐骥、国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿、财政部税政司副司长王晓华、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励回答了记者问。我们根据12月份的中央经济工作会议精神、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》、国务院新闻办公室发布会内容，以及国内外宏观经济走势和房地产形势，对2009年我国将会出台的房地产政策大致做如下预测。
2. 税收政策预测
   
   在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。”
   我们认为或多或少，2009年肯定会有新的税政出台，应该会出现在交易环节和开发环节。一是，交易环节中的营业税还有空间减免，针对普通住宅交易可能免征，同时针对非普通住宅也会给予优惠；二是，二手房交易的个人所得税可能像增值税一样免掉；三是，契税还可以更低，更有可能的是部分地方政府因地制宜，比如上海曾把契税降至0.75%；四是，实行购房抵扣个人所得税，历史上部分城市曾执行过，比如上海在1998年-2003年期间，效果非常好。五是，为了减轻企业经营成本，有可能略微减少开发环节的税负。

2、金融政策预测
今年元月份，中国人民银行行长周小川称，有必要制定强有力的政策措施来防止中国经济出现大幅放缓。与此同时，中国银监会主席刘明康也表示，中国经济下跌的风险甚至比预期严重，要达到GDP增长8%的目标将是非常艰巨的任务；银监会将放弃降低不良贷款比率及余额目标，转而防止坏账大规模出现和快速反弹。
在适度宽松的货币政策下，2009年流动性还将加大，可能降息3-4次，继续下调存款准备金，M2增幅达17%左右等；而且还会进一步出台稳定股市的措施，或将推出创业板，同时扩大债券发行规模，资本市场融资功能可能好于2008年，这些宏观政策有助于为房地产市场提供外部资金支持，尤其是发行公司债。
第一，从房地产金融政策分析，信贷会继续放松。个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”将基本终止；在优惠条件设定上，商业银行拥有较大的自主权力。开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度，但商业银行在控制风险的前提下，“惜贷”心理依然严重，更倾向于放贷给优质开发商。
第二，随着贷款利率的持续下调，公积金贷款利率也将同步降低，而且为了响应中央号召，有效促进住房消费，地方政府还会因地制宜的增加公积金贷款额度。
第三，开展房地产信托投资基金试点。2008年月12月《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（金九条）提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会，报国务院同意后进行试点；由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。由此看来，作为国际上重要的房地产融资方式的REITs，2009年有望在我国落地。

毫无疑问，2009年住房政策将是最重要的政策组成部分。降了上述税收和信贷涉及到的住房消费外，主要是落实2008年第四季度制定的相关计划；2009年是加快保障性住房建设的关键一年，依照《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。
已经明确的新政策，是开展住房公积金用于住房建设的试点。为了拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，将选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。目前住房城乡建设部正会同有关部门抓紧制定试点方案，2009年将会展开试点工作。
另外值得关注的是，2009年“70/90”政策可能会放松。这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。
还有，搞活住房二级市场和租赁市场。这可能是2009年住房政策的突破点之一。尤其是我国的住房租赁市场，一直没有法规加以规范，市场自我运行，体系相当的不完善，存在租客利益无法得到较好保障的现象，由此导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房，从而成为社会问题。
4、其它政策预测
2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会有其它政策出台，以加大刺激需求和稳定市场的力度。
大致推测，以下政策可能会出台，而且多数将是地方政府根据自己的需求制定的地方措施。一是适度放松土地政策，允许开发商缓缴土地出让金，分期缴款分批发证，查处闲置土地力度也会减弱，实际上部分地方政府几个月前已经开始放松；另外在十七届三中全文方针指导下，可能会在农村建设用地流转方面出台细化规定。二是购房入户政策扩大化，少数地方政府已降低了购房入户的门槛，在国家户籍制度改革着力推进的情况下，2009年可能有更多城市实行购房入户政策，尤其是在上海、广州、北京等户口控制严格的城市，这一政策效果会非常显著。三是，限制外资的政策可能放松，在楼市低迷和外资流出的背景下，2006年出台的限外政策已经没有必要那么严格，可以适度放松，比如在个人购房方面。

第二章  大环境对宁夏楼市的影响

1、调整供应结构 宁夏五部门联手调控房地产
    自治区建设厅近日会同监察厅、国土资源厅、统计局、物价局等部门联合下发《关于进一步加强房地产市场宏观调控的通知》，进一步加强宁夏房地产市场宏观调控，切实调整住房供应结构，稳定住房价格，保持房地产市场持续健康发展。《通知》要求严格按照各市、县人民政府已向社会公布的住房建设规划（计划）实施住房建设，重点保证完成年度普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要从土地出让、下达住宅项目设计条件意见书、施工图审查、商品住宅预售许可等审查环节，切实加大对“70—90平方米中小户型”政策落实情况的核查力度，确保本地区新建住宅套型结构比例达标。建立健全房地产市场信息统计和联合发布机制，统一统计口径，全面、准确、及时地发布各类房地产市场供求信息，积极引导理性投资与消费。加强对房地产开发建设、销售的全过程监管，严格规划审批、拆迁许可、施工许可、项目资本金、预售许可、销售价格备案、明码标价、一口价、综合验收备案等制度，继续深入开展房地产市场秩序专项整治，从速、集中查处一批群众意见大、社会反响强烈的典型案例，并公开曝光。严格执行拆迁许可、公示、听证、承诺、资金监管、行政裁决和强制拆迁、责任追究等制度，妥善处理好拆迁矛盾纠纷，维护拆迁当事人合法权益

2、 宁夏房市将会迎来寒冬还是暖春?
银川市住房保障局第三季度房地产市场分析报告显示，今年6月以来，银川市已开盘或新开盘的商品住房大部分未再涨价，但销量却出现下降趋势。1月-9月，银川市可供上市的预售商品房面积及套数同比分别增长19.19%和39.38%，而实际交易的商品房面积和套数则分别下降4.39%和2.39%。 联系到全国房市低迷、国家多个部门合力救市的大背景，银川乃至宁夏房市会给人什么样的期待？  房子多得卖不出去？ 自治区统计局的最新数据显示，今年前9个月，全区住宅施工面积达990.43万平方米，同比增长31.1%，其中新开工面积达552.3万平方米，同比增长40.2%。如此大幅度的增长，会不会带来供大于求的局面呢？答案是否定的。 供大于求必然降价，但从今年前9个月的实际情况来看，宁夏房价是攀升的，由此可以反证目前宁夏房市未供大于求。统计数据显示，今年前9个月，全区房地产企业购置土地面积下降80.7%，这使得我区房地产市场开发规模受限，明年我区房地产市场更不会出现供大于求的局面。
房价会大幅上涨? 　应当不会。 为什么不会大幅上涨？前9个月，我区经济适用房建设的投入力度在不断加大，完成投资达6.16亿元，同比增长了170.0%，增幅居全国第一位。另一方面，政府部门也加大建设廉租房的力度。由于经济适用房和廉租房的房价相对较低，一定程度上抑制了商品房价格大幅上扬。
房价会高台跳水？ 应当不会。 　一是宁夏房产市场几乎没有泡沫。 银川市住房保障局相关人士介绍，近两年来，房价上涨最主要的原因是开发成本即建安费用、配套设施费和运营费用等增加。以建安费用为例，受钢材、水泥、能源价格及人力成本上涨的影响，框架结构的房屋每平米的建安费用已达1800元-2000元，加上其他成本，房地产开发商的利润有限。比起北京、上海等大城市房价降5000元开发商仍有利可图的例子来，银川房价的泡沫成分很小。 该人士认为，从趋势上看，今年下半年，银川房地产市场需求较上半年减缓，持币观望的消费者较多，由此导致的消费滞后期会对房地产市场有一定影响。但从长远看，银川房价仍将平稳运行，我区房地产市场也将继续保持健康的发展势头。 二是多为刚性需求。 截至去年底，在银川购房的人中，有53%为外地人，这一数字仍在攀升，来自银川住房保障局的数据显示，今年前9个月，外地人的购房比例占到了57%。 除了外地人在银川购房的拉动外，今年前9个月，宁夏GDP增长超过10%，城镇居民人均可支配收入增长达26.95%。随着收入的持续较快增长，引发了人们改善居住条件、追求高品质住房的愿望，刚性需求推动了房地产需求持续增长。 房市会暖和起来？ 这几天，国家刺激房市的好政策不断。从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 这些利好政策，会不会刺激宁夏房市呢？银川市住房保障局相关人士介绍，目前在银川购买130平方米以上住房，需缴纳3%的契税，90平方米以下则只需缴纳1.5%。11月1日契税下调后，若购买一套90平方米的住宅，按每平方米3000元计算，契税可少支出1350元，印花税可少支出135元。首付款方面，以购买90平方米的住宅为例，以前首付款必须在8.1万元以上。11月1日后，首付款就可降低至5.4万元。还有，国家调低了贷款和住房公积金利率，也会降低个人购房的成本。对房地产市场及购房者来说，这都是利好消息。预计11月1日后，这些新政会刺激商品房的销售，宁夏商品房应当能迎来暖冬。
3、宁夏楼市开发仍将保持高增长
新华社信息银川３月６日电（马骋）近年来国家出台和调整土地、规划、拆迁等一系列法规政策，基本建立起适应房地产业发展的较为完善的法规体系，房地产市场发展逐步趋于规范。宁夏建设、房地产管理部门分析认为，随着居民收入增加、改善型住房需求增长等市场因素刺激，未来５年宁夏房地产开发投资仍将保持较高的增长幅度。　据宁夏房地产相关部门的调查显示，随着宁夏城镇居民可支配收入的持续增加，居民住房消费能力进一步提高，住房改善型需求有新的增长。根据宁夏经济和社会发展计划，近几年宁夏人均住房建筑面积每年预计增加１平方米，每年新竣工面积需要在４００万平方米左右，房地产开发规模仍将处于快速增长期。　
    有业内人士表示，未来５年宁夏房地产市场将会呈现出开发快速增长、改善型住房需求增长、安置型住房需求减缓的发展态势。根据宁夏回族自治区制定的发展目标，今后几年宁夏将进入城市化加速发展阶段，城市化水平每年将提高１到２个百分点，对房地产需求有较大带动。资料显示，２００５年全区城市化率达到４２％，如按每年提高１个百分点推算，今后几年，将有１０万左右的农村居民转移到城市和城镇，届时，区内房地产市场每年将增加２００万平方米以上的住房需求。业内预计，随着宁夏城市基础设施建设、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求相对稳定，安置型住房需求规模将会减缓。另外，目前宁夏人均住房建筑面积为２３．１平方米，离“户均一套，人均一室，人均居住面积２５平方米”的小康居住水平仍有差距。但城镇居民可支配收入的持续增加，为改善居民居住条件提供了可能
4、宁夏楼市投资稳步增长
前8个月完成投资50．65亿元，同比增长17．1％
据宁夏回族自治区统计局介绍，今年以来宁夏继续加强和改善房地产市场的宏观调控，进一步调整住房供应结构，使房地产业保持了良好的发展态势。具体特点表现为：一是房地产开发投资稳步增长。今年以来，宁夏房地产开发投资增幅继续在低速增长的区间内运行，前8个月宁夏房地产开发完成投资50．65亿元，同比增长17．1％。
二是商品房施工规模小幅增长，新开工面积下降。1－8月份宁夏商品房施工面积为946．99万平方米，同比增长0．5％；商品房新开工面积为470．39万平方米，同比下降8．2％。
三是房地产市场需求快速回升。今年以来，宁夏房地产市场需求快速回升，商品房销售增长较快。1－8月份，全区商品房销售面积242．91万平方米，同比增长28．2％；销售额52．74亿元，增长36．5％。其中，住宅销售的大幅回升，是拉动市场的主要力量。
四是市场价格得到有效控制。截至目前，宁夏商品住宅平均销售价格每平方米1905元，同比增长4．7％，大大低于同期全国商品住宅平均房价的增幅。这表明宁夏商品住宅的价格涨幅得到有效控制，房地产市场继续在平稳、理性的区间内运行。

第三章：2008年重要房地产法律法规对银川房市的影响

1. 银川房产政策解读

自去年中期开始，国家对局部地区和城市房地产过热的局势深表忧虑，发布了一系列的相关政策和措施，限制房地产业的过度发展，给其降温，防止房地产泡沫经济的发生，以避免给国家经济发展所带来的负面影响；银川市主管职能部门也发布了相关政策和法律法规，使房地产业步入良性发展轨道，这些政策主要表现在以下五个方面：
1、政府进一步加大对房地产业的管理力度，包括对土地取得的规范、价格的局部限制、拆迁的各项管理规定、房地产预售的管理、
开发贷款的严格限制、以及地产广告发布的规范等等，这一系列政策的出台，势必影响中小开发企业的生存空间，为提高房产
质量和减少购房纠纷有着实质的意义；
2、、进一步降低购房门槛，主要体现在金融房贷方面，2008年10月23日，中国人民银行决定降低个人住房贷款利率和住房公积金贷款利率（一是将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期基准利率的0.7倍；二是个人住房公积金贷款利率下调0.18个百分点，其中5年(含)以下贷款由现行年利率3.98%调整为3.76%；5年以上贷款由现行年利率4.43%调整为4.21%）；二是降低首付款比例，个人住房贷款最低首付款比例由现行的30%降低到20%，3、银行按照委托贷款协议的规定，严格审核借款人身份、还款能力和个人信用等等的审查。4、90平米以下的房子征收1%契税，免除印花税金，对个人销售住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，鼓励经济实用房的开发和普及。
3、限制二手房的转让，非普通住宅的契税不再享受优惠政策，按3%征收，个人购买的普通住房不足两年的，转让是按销售额恢
复征收5.5%的营业税，严禁“内部认购”的多种预售形式，遏止在销售初期就炒房的行为发生，这些政策的出台实际是控制
和限制了二手房的转让。
4、对工薪阶层购房的政策倾斜，限制高端住宅的开发量；银川市政府实施的《2008年银川市住房保障工作计划》实际上是对中
低收入的家庭解决住房问题，大力提倡经济适用房的开发量、以及廉租房的数量，实施了相关的各项优惠政策；另一方面控制
高端住宅的开发，公布了“普通住宅和非普通住宅的交易暂行规定”，限制别墅类物业的开发。
5、整顿房地产行业的违规操作行为，自上半年以来，银川市政府就房地产行业发布的一系列政策当中很重要的一点就是：整顿房
地产行业的违规操作行为！渗透到预售、面积测绘、二手房转让、房价、物业管理等方方面面，加大了对各类违规行为的打击
力度，遏制以各种行为和名义的“内部认购”销售行为的发生，规范开发企业的行为操守，稳定房地产市场的次序，使整个行
业有序健康的发展。
6、2008年11月27日起央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。政府目前全面放松房地产政策，目的是激活楼市，以挽救目前全球金融危机下全国经济发展的颓势，短期内，楼市复苏的可能性不大！
二、政策调控下的深度影响
在国家宏观政策的调控下，以及银川市政府针对房地产出台的一系列管理法规，对银川房地产市场产生深远影响，改变了房地产的发展格局和走向，概括来讲体现在以下几个方面：
1、遏止了我市房地产开发过热的势头，房地产开发投资、施工房屋面积、新开工面积、竣工面积、销售面积及销售金额6项指标
全部呈下降趋势（一季度的统计数据），通过一系列政策的限制，以及各大媒体的大力宣传，使购房者的保护意识加强，更趋
理性，开发公司入市更加谨慎，实力小的开发企业另辟路径，寻求外援合作，宏观调控成果全面显现。
2、房地产开发资金紧张状况依然严重。一季度我市房地产贷款余额为负增长，虽然房地产开发企业流动资金贷款余额有较大增幅，
但个人住房贷款余额下降幅度较大。房地产开发资金来源中其它资金（主要是客户的预付款和按揭贷款）也呈下降趋势，因此
房地产开发企业资金紧张的情况仍然较严重。3月17日人民银行调整了个人住房贷款信贷政策，加强对个住房贷款的风险管理，
严格了贷款人资格审查，影响了一部分购房者的需求。
3、在房地产开发投资和房屋供给得到有效控制的同时，房地产市场需求依然比较旺盛，势必会出现供需失衡，有住宅价格上涨过
快的趋势。
4、由于政府对普通住宅和经济适用房的政策倾斜，会调整房地产供应结构，增加普通住宅和经济适用房的土地供应，控制高端住
宅和商业营业用房的供应，从而会使今后一段时期内普通住宅的供给量加大。
5、随2008年10月建设部新政策的推出，银川11月的住房销售量同8-9月的销售量略微回升，使得银川的10月成为房产销售的重要拐点，但购房群观望态势严重；在11月27日央行新政策的降息并没有扭转当前的观望情绪，此次的降息尽管它确实对于房地产企业的资金问题起到一定的改善作用，但整个房地产行业的走势还是由需求决定的，而需求并不是靠刺激出来的。

第四章：2008年银川11月房地产市场发展分析

一、房地产市场开发统计分析（最新数据截止十月底）
■ 完成房地产开发投资统计表：

1. 房屋新施工面积统计表：

■ 房屋竣工统计表：

■ 商品房销售面积统计表：

■ 商品房空置面积统计表：  

■ 商品房平均售价分布表：     

注：以上数据截止2008年10月底，数据来源自银川房管局统计报告！

二、市场供给统计分析（数据截止十月底）
■ 经核准上市的商品房预售总面积为60.43万平方米,同比上升6.46%,其中商品住宅44.84万平方米,同比下降1.9%。
■ 三城区商品住宅预售面积、套数统计表：

■ 预售户型面积推出比例图：

■ 各城区预售平均价格对比图：

三、市场需求统计分析（数据截止十月底）
■ 新建商品房销售统计表：

■ 各城区销售住宅比例

■ 已销售户型面积比例图

■ 各城区销售均价对比表

四、综合分析

（一）银川房地产开发投资以及施工面积均有较大程度的提高，但商品住宅的竣工面积和销售面积与去年同期相比有不同程度的
降低，空置率持续攀高，供需关系呈不平衡发展态势，其结果是市场竞争进一步加剧。
（二）在八月底之前商品住宅销售面积自2003年2月份以来首次出现负增长，市场需求开始出现变化，宏观调控作用初显端倪；
但自六月份以来商品住宅的开发量及销售量均有较高比例的上升，同时商品住宅、办公写字楼平均售价同比涨幅较大，
商业营业用房平均售价同比呈下降趋势。
（三）自九月底之前，市场供应的户型面积主要是以80--100㎡的户型，占总供应量的34%，其次是100--130㎡为主，占总供应量的31%，；而市场已销售的主要户型以80--100㎡为主，以及80平米以内的公寓，其次是130㎡以上的户型。
需求逐渐向中小户型过渡，消费以个人购买为主。
（四）购房人群主要集中在本市区，周边市县以及外来银川购房的所占比例较少，但近期从部分高端物业（艾伊水郡、森林公园）所成交的客户中，外籍客户来银川购房的比例有所上升，成为银川购房团中不可或缺的组成部分。
（五）从近期推出的项目当中北塔湖片区及宝湖片区的项目开发比例有较大幅度的上升，其中具有代表性的项目有“艾伊水郡”、“建发宝湖湾”、“观湖一号”、“中国人家”等项目成为市场关注的焦点，目标客户范围逐渐扩大，成为银川市地产开发重点区域和亮点所在。

第五章：2008年十月分区住宅市场调查分析

一、兴庆区（分成兴庆核心区、南门区域、北门区域、东环区域）
（1）兴庆核心区（区域范围：以鼓楼为中心，东至丽景街、南至长城东路、西至正源南街、北至北京路）

A、区内项目基础数据：

B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

1. 项目档次

区域内有几个有影响力的楼盘：城市一号、东方国际公寓、建发现代城、鼓楼大红门广场、共享天地。

1. 项目主力户型

东方国际公寓（主力户型：60---90㎡，小户型）、建发现代城（主力户型： 60㎡---90㎡，小户型）、共享天地（主力户型：60---90㎡，小户型），城市一号（主力户型：150--170㎡中大户型），目前价位还没定。
3、区内价格水平
区内价格集中在5400—6500元/㎡左右波动，在全市属于高楼价区域。
■ 区内需求销售情况

1. 畅销和滞销楼盘个案分析

区内畅销楼盘——东方国际公寓、共享天地、建发现代城：位置佳、品质好、有一定品牌、销售理想！
区内滞销楼盘——由于片区地段优势明显，且土地资源有限，发展商在规划上都做得很好所以滞销楼盘（住宅、公寓）暂时没有！

1. 畅销户型---区内畅销户型面积：60---90㎡，以精装公寓为主
2. 滞销户型---区内滞销户型面积：70㎡以下，170㎡以上户型（建发城市花园）

  ■ 区内总结分析
该区域为兴庆核心区，加之核心区域少有住宅，因此该区具有很强的优势，项目的价位比其他区域高出不少，也能吸引具有区域情节的购房户；从长远来看此区空地少，对商品住宅市场的影响有限。几个项目大的特点是地段好，但没有大片成型有社区，预计将来不会有更多住宅。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年十月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
该区域10月份之前公开发售的总量为：62.41万㎡（含商业、办公楼面积），主要以几个公寓项目和写字楼项目为主。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年11月楼盘成交单位平均售价单价：平均售价在5500元/㎡，建发现代城价格最高
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：30万---60万/套
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：以60--90㎡公寓为主
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：单价在6500元/㎡以上户型滞销
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价总价：总价45万元以上户型
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：二房公寓推出量极少、高楼层滞销
■ 该区域近几月内即将发售住宅楼盘总量及前景预测：
该区域今后三月预计没有新项目面市，值得关注的项目除公寓写字楼项目外已基本售罄。明年的城市一号项目值得期待！
C、本区域市场总结分析：

由于是老城区，存在拆迁、地价高等问题，因此该区域内纯住宅项目极少，大都是商业项目和商务办公项目、以及小户型公寓
项目，假日酒店、建发现代城为代表的物业形态（以投资类物业为主），与住宅项目完全区分开来，面对不同的消费年龄和目标客户，单价相对较高，总体市场销售情况不理想，分析其原因：1、价格过高，无人涉及；2、人口、经济、文化等深层次问题；3、投资类物业的敏感性，投资客户入市谨慎等。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年11月总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
该区域比较有代表性的楼盘为建发现代城，上市量比较有限，均价5500元/㎡，为小户型公寓，是点式高层的房子，但针对单身白领与投资客的销售还是非常理想，现已销售70%以上，中房·富力城目前还为动工，因此区域内的住宅供给极其有限，随着区域商业的发展，多层住宅区将越来越少，小高层与高层会成为今后的趋势。
该区域近几月内即将发售楼盘总量及前景预测
由于该区是老城区，以商业地产为主，区内正在开发的和即将开发的住宅项目很少，因此在今后的一段时期内，该区域内住宅的上市量将会极其有限，不会成为住宅市场的主流；但该区域最为繁华，吸引众多的消费眼光，接受各种物业类型的能量很大，多元需求突出，其中符合区域特征的住宅市场潜力将很大。

(2) 兴庆区东环区域（区域范围：109国道延丽景街以东）

A、区内项目基础数据：

B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

1. 项目档次

整个东环区域不管是已入伙的小区还是正在出售的小区，整体楼盘的综合素质都相对较低，目前此区域为中房开发的丽景湖畔是一个大型中高档次的小区，该楼盘靠近丽景街丽景湖公园东侧，价格也不低，小区最大的卖点周边临近丽景湖畔公园，环境优美，交通便利，周边配套设施齐全，由于周边环境的改造，周边大型社区的建成与入住，预计在不久的将来住宅的档次会有所提高。

1. 区域户型状况

综合区域内的各大楼盘，此片区内以90-120平米为各楼盘开发的主力户型，同时此类户型也是相对较为畅销的户型；另外各楼盘也相应的配了一些稍大一点的户型，但比例都较少，在20%之内，且90多的户型销售比较快，楼层在二至五层的比较畅销，这源于此类楼盘的定位和目标客户群体所致。最新开发的几个小区的户型均以小面积为主，配有少量大户型，设计人员更看好100左右的户型。

1. 区内价格水平

此区域内价格水平不高，大致分为两种价格范围：砖混3000-3200元/㎡；框架3300-3600元/㎡，由于区内框架结构较少主要价格在3000-3800元/㎡；最新开发的楼盘框架价格均价4000/㎡。
■ 区内需求销售情况

1. 畅销和滞销楼盘个案分析

目前区内销售较好的楼盘为幸福世家和丽景湖畔，两个小区一个共同的特点是都基于一个大社区的前题下，且无明显严重的居住障碍。幸福世家目前主要是年轻的工薪阶层购买居多，相对其他项目价格优惠，与千年之恋、在水一方相邻，吸引了不少客户，但此楼盘目前为止，交通不便利，生活配套少，给住户带来诸多不便。丽景湖畔是中房开发的大型社区，因为中房的品牌效应，从一期到现在已经开发了三期，销售非常顺利，中房的开发品质也非常好，整体施工质量非常好。以上分析可知，消费者在选房过程中对自身居住的大的社区环境越来越重视，关键是要有居住的人文气息。由于整个区域销售周期较长，无明显的滞销楼盘。

1. 畅销户型

本区域较为畅销的户型为小面积的三房二厅，面积在110—120㎡之间的小三房，楼层为2-4层；消费者在选房时受传统的楼层居住观念影响较大。

1. 滞销户型

本区域内滞销户型为面积较大的三房二厅，面积在140平米以上的户型，楼层为1楼和5、6层。

1. 客户类型

客户的主打类型为：银川市区工薪阶层和周边县市消费者；
■ 区内总结分析

1. 区域楼盘基本特点
1. 离市中心较远，交通组织以少量线路的公交车为主；
2. 现阶段周边生活配套不完备或半完备；
3. 各楼盘主力面积以小面积为主，建筑结构以多层砖混为主；
4. 楼盘档次整体较低，形成了中低档居位区域；
5. 各楼盘配套单一，无整体配套优势；
6. 各楼盘品质雷同，无差异化区别；
7. 几大广场的配备会给小区带来一想不到的效果。
2. 营销现状

此区域营销硬软件配备严重不足，营销理念简单化；整体区域市场处于一种“封闭式”卖房状态，在营销推广上无主动、无力度，俨然一种“太公钓鱼愿者上钩”的楼盘销售姿态。在这个市场区域楼盘销售是一种陈封的，一种自然的，一种没有把人的主观能动性注入的销售；对一两个稍有营销思路的楼盘，营销节奏控制，且楼盘营销主线不明确；楼盘在不紧不慢的销售，楼盘销售周期冗长，在进行一场销售旷日持久战；这样的销售状态对以经营为目的的开发企业来说是一种金钱与精力的浪费。快速的销售一空是一个企业回资发展壮大的关键所在。本区域的楼盘营销理念应全面革新和重视营销推广，是楼盘开发过程中的成功关键所在。新开盘的吉泰公园世家由深圳一家策划公司代理，从各方面来看，都注入了新鲜血液，目前广告力度也投入比较大。因为有的楼盘已接近尾声，在广告宣传上也没有做大量投入，
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年11月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
2006-2008年11月之前作为中低档楼盘的东环区域总开发量约总建筑面在330万平米左右，在售楼盘总建筑面积约在200万平米左右，从上述数字可以看出，对于中低档楼盘较为集中的东环区域，中低档住宅的开发总量不是很大，更为关键的是现在正在出售、预售的量较大，作为有着广大消费群体的中低档楼盘开发也是市场一个良好的占有点，开发出适合中低收入者所需的住宅是抢占东环市场的关键，目前在水一方的还在开发，相当数量属于单位团购。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年11月住宅楼盘成交总量分析：
东环区域2008年度住宅成交总量在50万平米左右，作为城市中低档楼盘相对较为集中的东环区域，这样的成交量，远远不足，特别作为区或中心城市的银川，有着较为强劲的区域辐射能力，周边地市对中低档楼盘的需求也有一定的量，对于这部分消费群体而言，关键是住在银川，都较为热衷于此类房子；成交量低的根本原因是后继开发量小，可售面积小所决定的，另外也与本区域楼盘营销推广滞后有关。
该区域2008年11月在售住宅楼盘平均销售率：
此区域在售楼盘大多为规模较大的楼盘，开发过程中分期进行，销售平铺直叙，可销售单元平均销售率在79%左右。
该区域2008年11月住宅楼盘成交单位平均售价单价：
东环区域楼盘的建筑结构多是砖混为主，框架结构较少，销售均价分别为：砖混3000元/㎡；框架3400元/㎡
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：
东环区域的楼盘所开发的档次和所面对的消费群体决定了户型以中小面积为主，平均销售总价在33万左右；
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：
东环区域户型面积都不是太大，畅销的的二房二厅一卫建筑面积在90平米左右，二房二厅一卫在70-80平米左右，三房110-120平米左右（一般为三房两厅一卫），三房两厅二卫
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：
东环区域的开发以多层砖混开发为主，主要的滞销户型为顶天立地和部分边单元户型，有些户型设计不太合理，也有少部分130㎡以上的户型。这部分户型主要是消费者受传统的居住观念的影响；这些单位边单元和其它单元价格变化不大，一层和顶层其他楼的平均差价在80-120元/㎡；
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价总价：
该区域滞销户型顶层、底层的平均销售总价在32万左右，大面积滞销户型47万以上，总价是该户型销售不利的原因之一；
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：
此区域滞销户型的平均主力户型为顶层、底层、边单元的二房两厅90-100平米，130平米左右的三房两厅两卫；
该区域住宅楼盘滞销主要原因：
东环区域整体的销售速度不尽人意，各楼盘在定位方面有部分户型超出了目标客户的承受力，楼盘品质又与需求大面积的人不符这是原困之一，更重要的是这些楼盘没有把整体的营销推广做为楼盘后期的销售中，楼盘的无整体营销推广或只是点、线的诉求罗列卖点，缺少楼盘内在的营销向心点；
■ 该区域2008年近几月内即将发售住宅楼盘总量及前景预测：
该区域内近几月内将要推出的面积总量在120万平米左右，定位也都以这个区域的区域特色为主，从定位上来说是适合这一区域市场大势的，但这一区域的同一性质楼盘势必造成同质化竞争，这就要求各楼盘要开发出自身特色的楼盘，在大的定位方向不变的情况下，从小的角度达到一定程度上的差异化、楼盘有特色化、主题卖点鲜明化，是下一阶段楼盘销售成败的关键所在，这一区域所面对的市场决定了经过一段的时间的沉寂之后大的开发量将到来，同质化，主题的小区将会受到其它的冲击，整个区域楼盘谁先跳出现有的营销“肓区”，将首先改变不温不火的销售现状。
（3）南门区域（区域范围：东至丽景街、西至正源南路与宝湖路、南至南环路、北至长城东路）

A、区内项目基础数据：

B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

1. 项目档次
1. 南门区域商品住宅项目集中在民族南路和宝湖片区，推出的项目有长信春天、民族花园、凯尔·府邸、塞上骄子、民族花园、名人国际公寓、银帝·紫薇星座等，其中中档楼盘有：塞上骄子、银帝·紫薇星座、凯尔·府邸等，其他项目均为中低档项目，面对中端、高端家庭。   
2. 由于受到“艾伊水郡”“宝湖湾”项目的影响，现在整个片区的开发档次也正在拉升！

户型面积比例
近期区域内推出的项目主要户型比例图：

3、区内价格水平----区内价格集中在：3800—4200元/㎡之间，此价位最为集中量大。
■ 区内需求销售情况

1. 畅销和滞销楼盘个案分析

该区域由于有新一中的带动整体销售良好，近期有代表的项目有：塞上骄子、民族花园，凯尔·府邸！

1. 畅销户型

畅销户型：两房和三房   畅销面积：两房（80--100㎡）、三房（130--160㎡）   畅销楼层：二---四层

1. 滞销户型

大面积户型、带阁楼户型、复式户型，滞销楼层：一层和五、六层
4、客户类型
该区域新一中的带动起到非常重要的作用，目标客户群体：教职员工、学生家庭、其他企业、事业单位职工等。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年十月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
截止本月份之前公开发售的总量为：90万㎡（含商业、办公楼面积），推出量集中，主要以一中为核心。
该区域近几月内即将发售楼盘总量及前景预测：
该区域今后几个月新开的项目较少，仅有星光华项目的少量后期开发的单位，主要以现有楼盘的消化为主。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年11月在售住宅楼盘平均销售率：年度内推出总量的72%左右（前期较长的内部认购阶段）
该区域2008年11月住宅楼盘成交单位平均售价单价：4000元/㎡
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：45万---65万之间/套畅销
该区域2008年11住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：两房（80--100㎡）、三房（130--160㎡）
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：5000元/㎡以上滞销
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价总价：高于80万以上的套型滞销
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：两房（70㎡以下户型）、三房（170㎡以上户型）
该区域住宅楼盘滞销主要原因：该区域楼盘销售基本理想，主要滞销户型有170㎡以上户型，及一楼和顶层户型
■ 该区域近几月内即将发售住宅楼盘总量及前景预测：
该区域今后几个月新开的项目较少，主要以现有楼盘的消化为主，主要体现在以前老项目尾盘的消化上，以及今年推出的新项目的进一步推广上，此为重要的市场动态和跟踪。艾伊水郡起价3380/㎡,最高价4800/㎡,比较好卖的户型在110㎡，滞销户型70㎡,因为此户型设计成两室两厅和一般90㎡一样，价位从3580-3690不等，142㎡ 四室两厅销售也不太理想，与整个项目定位档次有关。
从以上几大楼盘来看，销售基本较好，其原因有：
一、与一中名校相邻，就学便利，靠进市医院，交通方便，几大超市环绕其中，是居家生活的良好位置。
二、此位置已经形成了住宅区，靠近宝湖湿地还将有一大型经济住宅区，相信在不久将来会形成大型社区。
（5）北门区域（区域范围：北京路以北）

A、区内项目基础数据：

B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

1. 项目档次---此区域楼盘的档次参差不齐，即有高档楼盘中房高尔夫、中国人家、观湖一号等 ，也有中低档楼盘庆丰苑、景墨家园！
2. 户型面积及分布---中低档楼盘户型以中小户型为主，二房二厅一卫和三房两厅二卫， 面积90-110㎡占中低档楼盘的80%；高档楼盘平层面积在140-180㎡约占60%，复式面积在200-350㎡
3. 区内价格水平---区域内高档楼盘价格在4200-5500元/㎡之间，中低档楼盘价格在2700-3300元/㎡

■ 区内需求销售情况

1. 畅销楼盘个案分析

中房高尔夫
原因：

1. 中房强大的品牌信誉效应；
2. 离状元学校二中较近
3. 借助原游乐园的景观影响力
4. 准确的市场目标群体定位
5. 对面有已成行的高档小区

中国人家
原因：

1. 银川首个中高端中式建筑风格社区；
2. 众一集团的品牌效应；
3. 位于北塔湖生态公园的对面，先天优势明显；
4. 周围社区成熟，各项配套全面完善；
5. 交通便利，定位明确；
6. 宣传推广到位；

■ 畅销户型---三房两厅两卫面积在140一160㎡；现在家庭的人员结构决定了高端住房需求大客厅、大卧室的整体舒适性。
■ 滞销户型---200-350的复式户型，面积大总价高，客户群体少；且高消费住宅给住宅本身的全面素质要求苛刻!这就要求高档楼盘在定位时在特别注重综合品质要适合目标客户的消费需求和享受！
■ 客户类型---中低档以工薪阶层和周边县市为主；高档楼盘以各企业主、私营业主为主、辐射陕甘宁边！
■ 区内总结分析
区域内楼盘档次不一，高端楼盘主要在户型设计和整体品质上着手，借助品牌效应达到集体旺销；此区域内楼盘借势于已有的先天性优势，加以包装推广而达到一定程度上的旺销。楼盘在定案过程中结合本项目目标客户所需的楼盘内在“灵魂”至关重要！
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年十一月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
北门区域的范围设定较为广范，此区域的开发总量相对兴庆区其他区域较大，总开发量在200万左右，在售住宅总建筑面积在200万平米左右；北门及相关的凤城北边地区有着良好的政府政策和部分环境优势，逐渐形成了较高档住宅小区和中低档住宅小区相结合的区域总体模式，目前此区域的开发量还是较小的，银川总的发展趋势是向兴庆区北面和金凤区发展的，在今后的开发中这一区域的开发水平和档次将逐步提高。目前在北塔湖旁边开发一个极具现代风格的住宅小区——观湖一号，他将会成为带动北塔湖生态居住区域以及银川市房地产未来发展的代表性高端项目。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年十一月住宅楼盘成交总量分析：
此区域住宅成交总量在130万平米左右，在兴庆区来说是成交量较大的区域，也是逐渐形成的中档偏上住宅区（部分较远的小区属中低档小区，如庆丰苑），从成交总量的数字可知，此区域较被人们看好；此无独不偶，区域成交量较大的一方面是各楼盘相应借势于现有的资源（如：景墨家园借势于名校教育资源），另外一点，此区域的楼盘较为重视营销推广运用，但景墨家园西区从质量来看，属于豆腐渣工程。
该区域2008年11月住宅楼盘平均销售率：
此区域的楼盘不仅在销售总量上较高，在平均销售率上也达到一定的高度，平均达到72%左右；
该区域2008年11月住宅楼盘成交单位平均售价单价：
该区域楼盘销售单价成两极分化之势，源于此区域楼盘档次参差不齐，具体销售平均单价为中高档楼盘在5300元/㎡，中低
档楼盘为3100元/平米；
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：
此区域畅销户型可分为中高档楼盘畅销户型和中低档畅销户型，中高档畅销户型平均销售总价50万左右，中低档畅销户型在27万左右。目前畅销的有中房高尔夫，滞销的有正丰的庆丰苑和农资城的公寓部分。
该区域2008年11月住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：
北门区域中高档楼盘的畅销户型为三房二厅两卫，面积为130-160平米之间；中低档楼盘的畅销户型为二房两厅一卫和二房一厅一卫，面积为75-95平米之间；所对应的畅销户型主要是各楼盘在目标客户定位时所决定的，如果偏离了主目标群体的消费方向就形成了滞销的局面。
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：
北门区域滞销单位平均单价分为两种：中高档楼盘5000元/平米左右观湖一号可能还会刷新这个数字；中低档楼盘4000元/平米；
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均售价总价：
此区域滞销单位在中高档楼盘中以特大面积和较小面积为滞销单位，总价在80万以上特大面积和20万左右的小面积；中低档楼盘的滞销单位总价在45万以上（如庆丰苑126平米二楼价格为46万） ；
该区域2008年11月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：
此区域楼盘滞销主力户型分为中高档楼盘和中低档楼盘，其中高楼盘滞销以70平米左右的二房二厅为滞销户型和200平米以上的复式、别墅；中低档楼盘以130平米以上的三房两厅二卫为滞销户型；
该区域住宅楼盘滞销主要原因：
此区域滞销楼盘除了复式、别墅等大面积是因为总价高，目标客户少，购房门槛高需长时间消化以外，其余的楼盘滞销户型都是楼盘所定位的户型与楼盘所在面对的目标客户脱节，即所拥有的户型不能为目标消费群体所接受；比如：高档楼盘小户型设计，高昂的单价为小户型所需都不能接受，消费能力的客户又对面积不适合，造成了消费“空白点”；中档楼盘开发的部分大面积又超出了所针对的客户群体的承受能力，同时楼盘的品质又不能满足大面积需求者；
■ 该区域近几月内即将发售住宅楼盘总量及前景预测：
此片区内此后几个月内将要推出50万平米左右的销售单位，此类新推出的项目大多为现有小区的二期项目，在前一期项目的基础上进行更进一步的销售， 借助前期已形成的市场知名度和区域形成的销售氛围应有较好的销售前景。
二、金凤区（北京中路以北区域和北京中路以南区域）
（1）北京中路以北区域

A、区内项目基础数据：

 B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

• 项目档次

金凤区北京路与上海路之间满城北街以西为中低档住宅区（代表楼盘新新家䛭、知春园、新海家园），满城北街以东为中档、高档小区（欧陆经典、陶然水岸、尚景世家、森林公园诸岛）；

1. 户型面积比例

金凤区北京路与上海路之间满城北街以西住宅区（代表楼盘新新家园、知春园、新海家园）户型以两房两厅一卫的为主，面积在69-106平米范围内，以80-95平米为主约占80%；满城北街以东中高档、高档小区户型以三房两厅二卫为主，户型面积在110-180之间，以120-160之间为主，约占70%。
3、区内价格水平
金凤区北京路与上海路之间满城北街以西住宅区价格在2500-2800之间，满城北街以东中高档、高档小区价格圈4100-4300之间。
■ 区内需求销售情况

1. 畅销个案分析

畅销楼盘：欧陆经典
原因：

1. 占踞城市未来“都心”，区位前景明显；
2. 独特的古罗马建筑、环境设计风格，匠心独用、别具一格；
3. 适应地方特色、又有新意的户型设计缛
4. 项目特点Ნ明，营销主次分昊；
5. 全程营销策划工作的实施开展；
6. 离人民广圪较近环境好

尚景世家
原因：

1. 占踞城市稀缺地块，区位前景明显；
2. 独特的法式建筑风格，
3. 户型设计科学合理，适应地方特色的板式小高层;
4. 项目营销掌控有序，节点分明；
5. 周边大型政府配套建筑齐全，升值潜力巨大；

鲁能·陶然水岸
原因：

1. 自然环境美观，三面环水半岛式生活；
2. 鲜明的北欧建筑风格，立面设计新颖独特；
3. 内部环境绿化匠心独特，充分体现了园林社区；
4. 宣传推广力度强劲，活动节点多样变化；
5. 发展商品牌实力雄厚，增强购买者的信心；
6. 畅销户型

金凤区北京路与上海路之间满城北街以西住宅区畅销户型二房二厅2-5层，满城北街以东中高档、高档小区畅销户型在三房二厅。
原因：适合楼盘的目标客户地位，区域消费能力与所售单位相符合。

1. 滞销户型

区域滞销户垉：边单元户型和复式阁楼；原因：总价高，目标群体量有限；
4、客户屻型
金凤区北京路与上海路之间满城北街以西住厅区客户主要以工薪阶层和中低收入为主，满城北街以东中高档、高档小区客户类型以政府官员、私营业主老板、公务员为主。
■ 区内总结分析

1. 金凤区北京路与上海路之间满城北街以西区域与东环区域类似，基本是单位人员购买比较多，价位合适，但小区内的环境景观不是很完善，和东环区域不同的是各新建小区较为集中，离几个商场步行商务中心较近，生活配套相对集中完善。
2. 金凤区北京路和上海路之间满城北街以东区域：

该区域是银川市政府规划建设的核心，城市未来建设的中央商务（CBD）样板区，区内科学、超前、完备的市政配套使凤城新中心区成为住宅开发的热土，在此区域内住宅开发以中高档为主，各小区在开发前做了大量的前期定位工作，在突出自身风格方面也做足了功夫，区域内楼盘特点明朗化，主题鲜明化。在营销推广方面各自紧扣自身的诉求主线与各个复线有机结合，形成一套连贯有序的营销推广体系，在销售过程中成绩斐然，创造了此区域独有的销售速度，取得了项目快速的运转。重视项目的全程营销策划使此区域项目在住宅销售中出类拔萃，使新中心区成为高端住宅消费需求者新的取向！ 真正做好一个楼盘要从关系消费者的点点滴做起，一个好的楼盘、被消费者认可的楼盘是从开始就一步扎下坚实的基础！而在其以西北京路主干道两侧除了新思路房产的价位较高以外，均处于中低档，这缘于新城区域长久的区域环境，形不成大型的市场氛围等。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年十一月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
金凤区为近段时期开发的热点区域，08年11之前开发总量为750万平米左右，公开发售总建筑面积500万平米左右；此区域为政府政策支持区域，开发量大是可想而知的，随着此区域开发量的提高和大量较高素质楼盘的开发，较高水平的市场竞争将在此区域如火如荼的展开，这区域的土地也成为了房产开发的黄金地块。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年十月在售住宅楼盘平均销售率：此区域在售楼盘的平均销售率为82%左右；
该区域2008年十一月住宅楼盘成交单位平均售价单价：此区域住宅平均销售单价在4100元/㎡左右；
该区域2008年十一月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：此区域高档次东端在45-60万，西端为40万左右；中低档次在30万以下
该区域2008年十一月住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：三房130--150㎡；
该区域2008年十一月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：住宅楼盘滞销单位平均售价单价为5500元；
该区域2008年十一月住宅楼盘滞销单位平均售价总价：住宅楼盘滞销单位平均售价总价在80万左右；
该区域2008年十一月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：二房的为80㎡左右，三房以上和复式面积在230㎡以上户型；
该区域住宅楼盘滞销主要原因：此区域住宅滞销主要原因是房价过高，面积过大有些户型设计不合理。目标客户量有限。

 

 

 

（2）北京中路以南区域

A、区内项目基础数据：

项目名称	开发商	地理位置	总占地面积（㎡）	总建筑面积（㎡）	主力户型（㎡）	均价（元/㎡）	销售情况
民生城市花园	民生房地产	新昌东路315号	246亩	296000	147㎡（五期）	4300	100%
翠柳岛	南非拉普斯	黄河西路与满城街交汇处	2700亩	160万㎡左右	120--150	4000左右	82%
领事湖城	宁夏长城房地产开发公司	银川市南薰西路187号	300亩	40万	120--180	5000	52%
艾依水郡	民生房地产	正源南街西侧	43万㎡	50万㎡	130--221	3800-4800	40%
紫荆花商务中心	易大房地产	新昌西路	10万	30万	商务公寓	4700	63%
紫檀水景	易大房地产	宝湖西路与庆丰路交汇处	5.2万㎡	10万㎡	90—220㎡	3800	15%
盈纳财富	盈纳房地产	新昌西路	未定	未定	写字楼	4800左右	未销售
森林公园k	拉普斯	黄河中路银川森林公园鸣柳岛	62933㎡	15万㎡	100—300㎡	4100框架 7600框架	97%
森林公园l	拉普斯	黄河中路鸣柳岛东侧	6万㎡	15万㎡	高层130—240㎡ 别墅300—750㎡	4500 7600	82%
森林半岛	昆龙投资有限公司	森林公园北门东侧	200亩	32万㎡	93-200	5250	15%
紫荆花	易大地产	金凤区新昌西路	3.6万㎡	18.6万㎡	公寓40-60	框剪4600	33%

B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

1. 项目档次

区内高档次的楼盘有：森林公园、民生城市花园
区内中档次的楼盘有：蓝山名邸、紫荆花商务中心等
区内低档次的楼盘有：紫檀水景

1. 主力户型面积

高档盘主力户型：130---170㎡
中档盘主力户型：110---150元/㎡
低档盘主力户型：90---130元/㎡

1. 区内价格水平

高档盘均价：5100---6500元/㎡
中档盘均价：4000---4300元/㎡
低档盘均价：3100---3400元/㎡
■ 区内需求销售情况

1. 畅销户型

区内主要的畅销户型为三房，畅销面积为130---150㎡。

1. 滞销户型

顶层带阁楼的户型，面积200㎡以上的为区内滞销户型。

• 客户类型

来自整个银川市范围内的购房客户，购房年龄较轻，受过良好的教育，对区域前景认可强，具有较强的新生事物接受能力，一些单位团购。
■ 区内总结分析
该区域属开发区范围，具有美好的规划前景，日益成为银川市的开发热点区域，购房者纷纷看好此地，因此该区域项目繁多，项目价格较高；从目前区内供给的户型面积较大，但有户型趋小的趋势和潜在需求，在地价上较贵，造成房价价为比较高。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年11月前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
公开发售的总量为：263万㎡（含商业、办公楼面积），主要以国际村、长城花园、山水文园、翠柳岛项目推出的为主。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年十一月在售住宅楼盘平均销售率：本期推出总量的86%销售率左右
该区域2008年十一月住宅楼盘成交单位平均售价单价：3950元/㎡
该区域2008年十一月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：48---65万/套
该区域2008年十一月住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：120---150㎡以三房为主
该区域2008年十一月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：5500元/㎡、高楼层户型
该区域2008年十一月住宅楼盘滞销单位平均售价总价：85万以上户型
该区域2008年十一月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：二房销售不理想、三房170㎡以上户型滞销
该区域住宅楼盘滞销主要原因：区内两个滞销楼盘主要原因是定位原因和口碑原因

 

宁东工业园区市场调查

宁东地处银川东部，其以中心区为核心向四周延扩，四周分布厂矿近百家，现在拥有仅拥有5个住宅小区，分别为：佳能苑、新民小区、白杨林小区、青松园、槐树庄。现在无在售住宅楼盘。
A、区内项目基础数据：

项目名称	开发商	地理位置	规模（栋）	总建筑面积（㎡）	均价（元/㎡）
新民小区	灵武六建工程公司	宁东商城以北	18	略	1200-2000
青松园	宁煤集团	汽车站以东	50	略	1200-1700
槐树庄	宁煤集团	汽车站以东	21	略	1800-2700
白杨林小区	神化宁煤和宝塔石化	宁煤公寓以北	26	略	1200-2000
加能苑	佳能总公司	镇政府对面	18	略	1800-2000

B、宁东工业园区总结分析：
■ 宁东市场供给情况

1. 项目档次—项目档次差，基本没有绿化和小区围墙的概念。
2. 户型面积及分布---户型面积以90-100㎡的两房及105平米左右三房为主。
3. 区内价格水平—区域内的楼盘档次相差不大，均价在1200--1900元/㎡之间；

■ 宁东市需求销售情况

1. 畅销户型

畅销户型90-100㎡的两房。
滞销户型
滞销户型105㎡的三房。

1. 客户类型

灵武市工矿企业职工、部分生意人为主！
 ■宁东市区总结分析
此区域的楼盘以低端为主，基本谈不上是小区，建几栋楼划一片地就为住宅区，购买房屋的主要为周边厂矿职工及外来作生意的人流，以低龄化客户为主，多数已婚或中年成功人士银川购房为主，现在宁东住宅较为缺乏，多以租客为主。

⒊西夏南区
区域范围：按照西夏区的商圈片区划分，把北京路以南的项目统称为西夏南区住宅项目。

A、区内项目基础数据：

项目名称	开发商	地理位置	总占地面积（㎡）	总建筑面积（㎡）	主力户型（㎡）	均价（元/㎡）	销售情况
花半里	宁夏宝丰房地产开发有限公司	西夏区丽子园南路	159779	242546㎡	79-89	2430	65%
丽子家园	房产管理局	西夏区丽子园南路西侧	114562.5	616221.1	89-120	2300	90%
家天下九街	宁夏汇融房地产公司	北京西路与同心南路交汇处	68323平方米	111656平方米	77—91	2500	80%

B、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况

1. 项目档次---此区域的在售楼盘分散，以中档偏低档楼盘开发为主；
2. 户型面积及分布---房型面积二房在80-97平米为主；110—120平米的三房较少；
3. 区内价格水平—区域内的楼盘档次中偏低档，价格也基本上相同，均价在2300--2500元/㎡之间；

■ 畅销户型---楼盘的档次定为中偏低档，主要针对首次购房及小资工薪阶层低收入客户为主，畅销户型以100㎡以下的两房主。
■ 滞销户型---滞销户型以110到120平米的三房为主；
■ 客户类型---区内工矿企业职工、事业单位职工、部分生意人、周边常住人口！
■ 区内总结分析
区内的楼盘开发处于低档楼盘开发状态，低档楼盘开发并不代表着开发水平低，开发水平低主要是各楼盘在开发前的市场把握、目标客户细分、产品细节把握、同类型产品差异化、楼盘的整体营销推广方面处于低端水准，整个市场处于一种同类产品市场供应量过大，消费者同类化、消费辐同区域化的市场态势下；竞争较为激烈。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年上半年之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
 此区域2008年上半年之前总体开发量在81万平方米，在售楼盘总建筑面积在970423平方米，此区域楼盘较为低端，面积主力房型在100平米以下的两房，因此此区域的住宅销售率均在65-80%，销售情况较好。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年上半年住宅楼盘成交总量分析：
截止08年上半年的成交量较大，西夏区属于银川工业高新技术开发区，中低收入阶层购房者较多，中偏低档楼盘能够满足这一阶层的购房需求；销售走量客观。
该区域2008年上半年在售住宅楼盘平均销售率：
此区域的楼盘在销售总量不高，除老楼盘以外，在售楼盘的平均达到70%左右；
该区域2008年上半年住宅楼盘畅销单位平均售价总价：
此区域上半年的畅销户型分为针对中低档消费者的80-96平米的二房，总价分别在20万左右和25万左右；
该区域2008年上半年住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：
此区域畅销户型的主力建筑面积在80-96平米的二房；
该区域2008年上半年住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：
畅滞销楼盘的区域特性不明显，滞销单位以 110-120平米的三房为主；
该区域住宅楼盘滞销主要原因：
此区域楼盘的畅滞销主要原因与整个楼盘的前期目标市场定位、产品的开发、和后期的营销有关；各楼盘的开发、营销都处于个较为初级的阶段，畅滞销的主要因素与前期定位是否准确、后期营销推广执行情况和楼盘的市场口碑效应；

西夏区总结分析
A、区域总结分析：
■ 区内市场供给情况
1、项目档次---此区域楼盘的档次较为明显，以中档偏低的楼盘开发为主；
2、户型面积及分布---此区域开发以中低档楼盘开发为主，房型面积二房在77-96平米；三房开发主要以小三房中三房为主，面积区间在100区118平米为主；
3、区内价格水平—区域内的楼盘档次相差不大，价格也基本上相差不是太多，均价在2300-3100元/㎡之间；
■ 畅销户型---楼盘的档次定位较低，主要针对中低收入者为主，畅销哪种户型主要与楼盘的细分目标客户定位有关，就整个市场目前的开发销售状态，还是以100平米以下的小户型面积较为畅销，它的畅销局限于目前的市场开发、营销状况；
■ 滞销户型---大多数楼盘的滞销户型还是以120到130平米的三房为主，是在产品与市场脱节的情况下；
■ 客户类型---区内工矿企业职工、事业单位职工、大学老师、部分生意人、周边常住人口！
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年上半年之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
西夏区域的范围设定较为广范，此区域的开发总量与西夏区的消费人口显然失调，但相对兴庆区其他区域的开发量还是较小的，截止上半年，西夏区的总的开发量在81万平米左右，住宅在售量约50万平米左右；此区域的楼盘都是同类型的中低楼楼开发，在产品、销售等方面同质化严重，销售速度较为缓慢。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年下半年住宅楼盘成交总量分析：
截止08年下半年的成交量对于止前的开发量来说是非常微乎其微的，这也与北方较为明显的冬季淡季销售有关，但纵观整个市场的全年的销售速度来说整个市场是一个无明显旺季，但淡季非常明显的区域。整个西夏区的市场竞争表面上较为平静，但实际的竞争是非常激烈的。
该区域2008年下半年在售住宅楼盘平均销售率：
此区域的楼盘在销售总量上不高，在平均销售率上也是较低的，除了一些老楼盘以外，新开发楼盘的平均达到40-60%左右；
该区域2008年下半年住宅楼盘畅销单位平均售价总价：
此区域下半年的畅销户型分为针对中低端消费者的二次购房者的小三房和80至96平米的二房，总价分别在20万左右和29万左右；
该区域2008年下半年住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：
此区域畅销户型的主力建筑面积在103-118平米的小三房和80-96平米的二房；
西夏区的区域特性决定了以各楼盘的开发以中低档为主，各楼盘关键要在中低端的市场大态势下做好对自身产品细部的定位和目标客户的结合，在中低档楼盘中做出相对差异化的产品及档次定位；
该区域2008年下半年住宅楼盘滞销单位平均售价单价：
此区域楼盘的产品定位雷同，所为的畅销和滞销户型与各个楼盘的具体情况有关，与各个楼盘所面对的目标客户有关，故各楼盘的价格都相差不多，畅滞销户型的单价相差不多；
该区域2008年下半年住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：
畅滞销楼盘的区域特性不明显，与个案的楼盘整体素质有关； 120-130平米的三房为主；
该区域住宅楼盘滞销主要原因：
此区域楼盘的畅滞销主要原因与整个楼盘的前期目标市场定位、产品的开发、和后期的营销有关；各楼盘的开发、营销都处于个较为初级的阶段，畅滞销的主要因素与前期定位是否准确、后期营销推广执行情况和楼盘的市场口碑效应；
■ 该区域近几月内即将发售住宅楼盘总量及前景预测：
此区域近几个月内的楼盘开发主要以现有楼盘的下期开发为主，新推出量在15万左右，明年区域市场的竞争还是以同类化、同质化、同区域化为主，在明年的楼盘营销中各楼盘需更新现有的楼盘营销方式，紧抓市场在现有产品的基础上做好改进和营销推广工作；
虽然银川也受到了经济危机的影响但是房价还是十分稳定，也没有降价的趋势。市场需求量也是有的，金马华庭接受预定的第一天就有200多客户咨询，可见虽然处在经济危机但是只要价格合适，户型合理，买房的人还是很多。但是明年有几大豪宅要开盘，面临的情况相对严峻，销售的速度会十分缓慢。因为在价格上将会是银川房价的一个大突破，而且竞争十分激烈。

 

 

 

 

第六章：2008年银川市购房客户调查分析
一、购房客户基础资料调查（以我司在展会期间和组织的客户调查资料为依据，共取样695份）
■ 购房客户职业特征（比例图）


 

 

■ 购房客户家庭人口（比例图）

■ 购房客户家庭月收入

家庭总月收入	1000-2000元	2000-3000元	3000-5000元	5000元以上
比例	5.3%	33.3%	46.7%	14.7%

家庭总月收入3000元以上的客户占主要比例，达60%以上，不含其他的额外收入，能够负担2000—3000元的月按揭款。

二、购房需求调查分析（以我司在展会期间和组织的客户调查资料为依据，共取样695份）
■ 置业目的比例表



■ 置业状况统计表

类别	首次	二次置业	三次置业
比例	50%	47.5%	2.5%

 

■ 预购房型意向统计表

房型	一房	二房	三房	四房	复式	别墅
所占比例	7.9%	6.7%	69.6%	10.1%	3.4%	2.2%

分析：从以上数据可以看出，对较高档小区有意向客户，所需的主要户型是以三房为主。
■ 可接受的总价

总价	15万左右	20-30万	30-40万	40-50万	50万以上
比例	1.1%	41.3%	53.3%	2.2%	2.2%

分析：购房者能承受的总价在25--40万，所占比例超过70%以上。

三、其他潜在需求调查分析
■ 最关注的物业因素（从重到轻依次排序）

价格→ 地段→ 信誉品牌→ 政府规划→ 户型→ 物业管理→ 园林→ 建筑品质→ 其他
客户认为评价户型最重要的因素依次是：朝向→ 布局（结构）→ 楼层→ 使用率
在户型布局上，客户认为各功能区的重要程度依此为：客厅→ 主卧→ 卫生间→ 餐厅→ 次卧。

 

 

■ 广告认知途径

分析：从以上客户了解信息途径来看，报纸的突击能力最强，其他依次为户外广告、电视、朋友介绍等，其中朋友介绍的作用弹
性最大，并且成功率最高，作用不可小视。

 

 

 

 

 

第八章．宁夏区域其他城市市场调查分析

（一）、青铜峡市市场调查分析
青铜峡市地处宁夏平原中部，九曲黄河穿境北流，因有峡口镇和拦河大坝，素有古峡之称。所辖小坝镇、青铜峡镇、叶盛镇、瞿靖镇、立新镇、金积镇等卫星乡镇，其中小坝镇为青铜峡核心商业区，全市总面积2445平方公里，总人口30万。
A、青铜峡市项目基础数据

项目名称	开发商	地理位置	总占地面积（㎡）	总建筑面积（㎡）	主力户型（㎡）	均价（元/㎡）	销售情况
忆江南小区	恒源房地产开发有限公司	青市小坝镇 水利局对面	90亩	8.2万	90-114	1980	98%
华福御景	华福房地产开发有限公司	青铜峡市 银河广场以北	6.7万	11.5万	107-137	1958	70%
水岸世家小区	派胜房地产开发有限公司	青市青市小坝镇 水利局以东	246477	302528	113-117	1930	60%

B、青铜峡区域总结分析
■ 青铜峡市场供给情况
1、项目档次---此区域楼盘的档次较为明显，以中档偏低的楼盘开发为主，多为砖混住宅为主；
2、户型面积及分布---此区域开发以中低档楼盘开发为主，房型面积二房在70-97平米；三房开发主要以小三房中三房为主，面积区间在100区125平米为主；
3、区内价格水平---区域内的楼盘多为砖混结构，多为现代风格，尽两年出现欧陆风感觉的住宅，多从住宅的外立面风格提升项目单体本身的价值，1930--2000元/㎡之间；
■ 青铜峡需求销售情况
青铜峡目前在售楼盘为3个，均销售平稳，
■ 畅销户型---楼盘的档次定位较低，主要针对中低收入者为主，就整个市场目前的开发销售状态，还是以90平米的小两房、109—115平米的三房最为畅销；
■ 滞销户型---大多数楼盘的滞销户型还是以70平米左右的小两房、120--130平米的三房为主，是与青铜峡市场特性有关，青铜峡是工业与农业并重的城市，多以年轻人购买小两房、中年已婚人士换房购买115平米左右三房。
■ 客户类型---区内工矿企业职工、事业单位职工、部分生意人、农民！
■ 青铜峡市市场总结分析
青铜峡市片区内的楼盘开发处于一种中低端的楼盘开发状态，以低档的楼盘开发为主；低档楼盘开发并不代表着开发水平低，开发水平低主要是各楼盘在开发前的市场把握、目标客户细分、产品细节把握、同类型产品差异化、楼盘的整体营销推广方面处于中低端水准，主流购房者为当地工厂职工及当地生意人、机关要员，城市新推出“北扩西移、吴青靠拢”的规划战略，城市框架向东拉伸，城市仍处于建设发展阶段，整个市场还具有很大的需求量，整体销售趋于平稳。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2008年十二月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
   青铜峡市现在售楼盘共计3个，开发总建筑面积50万平方米，其中今年住宅在售量约6万平方米；此区域的楼盘都是同类型的中低档楼盘，在销售、产品方面同至化严重，销售量平稳。
■ 该区域楼盘消化量分析：
该区域2008年十二月住宅楼盘成交总量分析：
截止08年上半年住宅成交量约5万平方米，这也与北方较为明显的冬季淡季销售有关，销售周期较短，进入淡季客户量急续下降，此片区的销售量也与当地的人口量及特性有关，购买房屋的客户群为工人、生意人、农民，价格及户型方面成为主导的竞争因素。
该区域2008年十二月在售住宅楼盘平均销售率：
此区域的楼盘在销售总量不高，其中水案世家小区30万建筑面积，预计在2010 年才能开发完毕，平均销售率较高，平均达到60-70%左右；
该区域2008年十二月住宅楼盘畅销单位平均售价总价：
此区域上半年的畅销户型分为针对中低端消费者的二次购房者的小三房和90平米的二房，总价分别在19万左右和23万左右；
该区域2008年十二月住宅楼盘畅销单位平均主力户型建筑面积：
此区域畅销户型的主力建筑面积在90-117平米的小三房和90-95平米的二房；
该区域2008年十二月住宅楼盘滞销单位平均售价单价：
青铜峡市所为的畅销和滞销户型与各个楼盘的具体情况有关，与各个楼盘所面对的目标客户有关，故各楼盘的价格都相差不多，畅滞销户型的单价相差不多；
该区域2008年十二月住宅楼盘滞销单位平均主力户型建筑面积：
畅滞销楼盘的区域特性不明显，与个案的楼盘整体素质有关；可分为70-80平米和120-130平米的三房为主；
该区域住宅楼盘滞销主要原因：
此区域楼盘的畅滞销主要原因与整个楼盘的前期目标市场定位、产品的开发、和后期的营销有关；各楼盘的开发、营销都处于个较为初级的阶段，畅滞销的主要因素与前期定位是否准确、后期营销推广执行情况和楼盘的市场口碑效应；本区域基本上都谈不上有后期的推广营销，3家楼盘近期已价格及户型、面积吸引客户驻足。最近有很多谣言也影响销售率，很多人谣传忆江南的房子闹鬼，华福御景的开发商打官司，所以基本上近一个月没有成交。
■ 该区域近几月内即将发售住宅楼盘总量及前景预测：
   青铜峡近期开发新楼盘为零，只是各大楼盘延续建设新的方源；水岸世家以北恒源房地产公司在明年将建设住宅小区，明年的青铜峡市场将继续延续同类化、同质化的竞争，在明年的楼盘营销中各楼盘需更新现有的楼盘营销方式，紧抓市场在现有产品的基础上做好改进和营销推广工作；

红寺堡市场调查分析

红寺堡开发区是宁夏扶贫扬黄灌溉工程的重点成果，主要搬迁同心、西吉、海原、固原、隆德、泾源、彭阳等市县生活在贫困带上的贫困农户及政策规定必须进行退耕还林、封山育林和水库淹没等地区的农户。红寺堡开发区辖2镇4乡，即红寺堡镇、太阳山镇、南川乡、大河乡、沙泉乡、买河乡。项目所处的红寺堡镇，是开发区的中心区，配套设施相对比较完善。红寺堡是开发区的政治、经济、文化中心，以发展食品加工、药材加工等农副产品加工业为支柱，商贸业发达的生态型绿色移民新城镇。
红寺堡开发区总面积约1999.1平方公里，现有总人口173000人，其中少数民族98610人，占总人口的57%，汉族74390人。

A、红寺堡镇项目基础数据

项目名称	开发商	地理位置	总占地面积（㎡）	总建筑面积（㎡）	主力户型（㎡）	均价（元/㎡）	销售情况
罗山花园	汇通房地产	银川市路与文化路交叉处	85666㎡	154200㎡	80-90㎡	住宅1342 商业1488	一期85%以上

B、红寺堡区域总结分析
■ 红寺堡市场供给情况
1、项目档次---以中档偏低的楼盘开发为主，砖混住宅；
2、户型面积及分布---此区域开发以中低档楼盘开发为主，房型面积二房在60.34-90平米；三房开发主要以小三房中三房为主，面积在118.06平米为主；
3、区内价格水平---1272--1488元/㎡之间；
■ 红寺堡需求销售情况
红寺堡目前在售楼盘为1个，自然销售情况良好，主要以购团为主。
■ 畅销户型---楼盘的档次定位较低，主要针对中低收入者为主，就整个市场目前的开发销售状态，还是以90平米的小两房最为畅销；
■ 客户类型---区内事业单位职工、部分生意人、农民！
■ 红寺堡市场总结分析
红寺堡的楼盘开发处于起步阶段，正规化小区尚处空白，近两年开发的罗山花园、鹏胜城市花园是目前红寺堡较为高档楼盘，主流购房者为当地生意人、机关要员，企业事单位职工，产品过于一，没有可比性，市场缺乏竞力，整个市场还具有很大的需求量。
■ 该区域楼盘开发量分析：
该区域2009年一月之前总开发量和在售楼盘总建筑面积（开发量及在售量分析）：
   红寺堡现在售楼盘共计2个，住宅开发总建筑面积25万平方米，其中包括鹏胜城市花园
罗山花园一期开发的三栋楼已销售85%以上，团购单位主要是二中老师，红寺堡妇幼保健院等
鹏胜城市花园处于前期蓄客阶段，主要是以团购、邻街商铺、两个市场（罗山商城、综合市场）主为，较为有意向的单位：法院，派出所，人民医院，一中；商铺总拜访400多户，其中有意向的140多个，截止2009年2月8日来咨询登记户42组。
通过红寺堡土地资源局了解到，2009年将会开发三个小区，目前已确定的有两个（即正丰花园和银水小区），暂未确定有一个，其中正丰花园已经开始做前期的市场调研工作，预计09年3月份开工建设，总占地面积4.5万平方米，户型87-105平米，位处红寺堡中心地带，由于正丰花园的地理位置较我们项目优越，会对鹏胜城市花园的销售有一定的影响。银水小区目前规划未知，据了解本项是以集资的形式建房并开始筹划。

 

09年2月份灵武楼盘市场调查
2月份灵武当地各楼盘都迎来了新一年的销售，针对于09年灵武当地新老楼盘做了以下调查，针对新开发项目楼盘的信息，和对目前灵武在售楼盘的销售情况及近期客户来访量和新优惠政策事项的情况摸底。
灵武市市场调查分析
灵武市位于宁夏回族自治区中部,地处黄河东岸, 西隔黄河与银川市、永宁县相望,南与吴忠市、同心县接壤,北依长城与陶乐县和内蒙古鄂托克旗毗邻；全市共231747人，全市总面积4639平方公里。



区内项目基础数据：

项目名称	开发商	地理位置	总占地面积（㎡）	总建筑面积（㎡）	主力户型（㎡）	均价（元/㎡）	销售情况
花雨湖滨	陕西华宇实业有限公司	西临文化路，北靠健康路	127000㎡	216000㎡	100—110㎡	多层:1760 小高层:2150 商业：4200	80%左右
水木灵州	宁夏亘元房地产开发公司	西至西环路，东到西一环路，南到灵州大道	1466740㎡	1230000㎡	90—120㎡	多层:1440 小高层:1868	98%
龙辰苑	灵隆房地产开发有限公司	南临阿尔法街，西靠西环路	69000㎡	117300㎡	120—130㎡	住宅1500 商业1988	99%左右
佳乐苑	银川三建房地产开发有限公司	利民街以西，人民路以北	19363㎡	39500㎡	商铺100㎡左右	商业3300	90%左右
芙蓉苑	玉福房地产公司	育才路以东，花雨湖滨以东	67500㎡	94917㎡	90—110㎡	多层1900	80%左右




09年灵武当地区新增楼盘信息：
灵武新增商业项目有2家，一是灵武广场中房房地产开发的“中方开元商城”商铺，和汽车站正对面的二中商业项目“东方银座”，对于这2个新商业楼盘本周两次去访问，销售中心都无人大门关闭，听周边店主说是正月十五也就是下周可能来上班。初步电话调查和回放有关知情人员，“东方银座”商业可售套数36套，销售面积区间在100—700㎡不等，中房开元商业街具体商铺的具体套数和面积区间目前数据没有得知，据了解在汽车站北侧将开发2栋小高层住宅，套数可能在100套左右，具体情况待下周中房开元销售中心人员正式上班时在做详细调查。
09年灵武在售楼盘各信息情况：
以下是各楼盘各项情况数据更新：

1. 花雨湖滨

楼盘名称：	花雨湖滨
项目地址：	西临文化路，北靠健康路
开发商：	陕西华宇实业有限公司
占地面积规模：	127000㎡
建筑面积规模：	216000㎡（其中商业建筑面积约3.4万㎡）
容积率：	1.7
绿化率：	38%
建筑公摊率：	多层——多层5%左右				小高层——7%左右
建筑风格：	住宅——现代简约				商 铺 —— 仿唐建筑风格
总栋数情况：	规划总共58栋、一期28栋（其中小高层5栋、多层23栋） 据了解二期不建小高层，全部多层。
交房日期	一期：砖混结构交房在09年7月28日 框架结构交房在09年8月28日
一期住宅总套数：	580套
商业房套数情况：	商业建筑面积3.4万㎡、大约总套数240套左右。 其中富兴路28套，育才路26套，饮食一条街80套左右、商业配套一条街110套左右。
商业面积区间：	最小面积70㎡左右，最大面积（5层宾馆）约3000㎡。 商铺主力面积区间在 70——90㎡  占到70%左右 90——110㎡ 占到 20%左右 110㎡占到10%左右
物业公司：	吴忠万家物业有限公司 物业费： 4.3元/㎡（小高层电梯费另计）
智能化配套设施：	可视对讲、红外监控
采暖方式：	水暖地热（集中供热）
销 售 价 格	住   宅	砖混结构价格：1F = 1870 元/㎡   2F = 1938 元/㎡ 3F = 1968 元/㎡   4F = 1899 元/㎡ 5F = 1850 元/㎡   6F = 1537 元/㎡ 备注：现在花雨湖滨多层销售率在99% 此价格是08年5、6月份的房价。
		框架结构价格： 起价1F = 2232元/㎡  楼层差价39元/㎡ 最高价11F = 2622 元/㎡
	商   业	最底价		3600元/㎡
		均价		约4200元/㎡
		最高价		4600元/㎡
优惠情况：	一次性——打9.7折。 按揭/公积金贷款——打9.8折。 目前只要是凡购买一期小高层客户，在原打折基础上总价继续优惠1万，具体的活动截止日间，现场销售人员也不知道。
销 售 情 况	住 宅		一期住宅已经销售完毕，现在主要销售目标在一期大面积的小高层上，小高层的销售情况不理想，剩余套数在50套左右，总销售率在75%左右。
	商 业		商铺一次性打折9.7折。按揭打折9.8折。 在以上单价打折的基础上总价优惠1万。

总结分析：

1. 从08年12月到目前为止，花雨楼盘的销售情况不为理想，在多层销售完的情况下，目前花雨湖滨主要销售力度放到了大面积的小高层上，从近1个月来的销售业绩咨询得知，在没有放宽优惠（在单价的打折的基础上总价继续优惠1万）以前小高层的销售业绩为0，从新的优惠力度放出后，销售业绩有所提高，截止目前对外销售出3套，但是目前销售情况又回到了低谷，从新老客户上门的来访量也有所下降，近期也没有销售。
2. 花雨湖滨新动态

从1月份，花雨湖滨对客户电话通知，他们的二期开始认筹了，认筹金为5000元，认筹金优惠力度为交5000元顶1万用，目前花雨对外并没有公布二期的销售价格，但是该项目销售人员对外客户承诺二期住宅的均价在1700元/㎡，在客户购房签约价后如果灵武放假下降了，他们会给客户退款，具体退款金额根据当地市场房价下降的力度在定，此消息对外公布后，在当地购房销售者理念中也起到了一定的影响力，截止目前该项目二期住宅认筹客户在45套左右。
3、其他情况没有变动。

 

 

 

1. 水木灵州

楼盘名称：	水木灵州
项目地址：	西至西环路，东到西环路，南到灵州大道
开发商：	宁夏亘元房地产开发公司
物业公司：	亘元物业管理有限公司
物业费：	3.6元/㎡
占地面积规模：	1466740㎡
建筑面积规模：	1230000㎡
容积率：	1.2
绿化率：	40%
智能化配套设施：	楼宇对讲、其它暂时配备
采暖方式：	水暖地热，2/3期是壁挂炉单户计量收费。
销 售 价 格	住   宅	3期：1F=1798元/㎡ 2F=2068元/㎡ 3F=2198元/㎡ 4F=2018元/㎡ 5F=1868元/㎡ 6F=1768元/㎡ 备注：此价格是对外公布的价格。3期主要还是开发商与宁煤集团内定给中心区矿区职工的安置房，基本上不对外销售。
	商   业	最底价		价格没出
		均价		价格没出
		最高价		价格没出
销 售 情 况	住 宅		一期销售率在100% ，二期全部是灵新矿安置房，对内价格基本在1000元/㎡左右。对外在一期的均价上每平方米涨价400元。 3期：目前销售率不明确，主要还是安置房具体情况现场的置业顾问也不知道。
	商 业		目前通过现场置业顾问了解到，商业房还没有对外销售，很有可能内部单位人员订购。销售可能在明年4月份。

 

总结分析：
         1、09年水木灵州销售重点在三期项目 “馨水苑” 上，但是目前三期楼盘不对外销售，主要销售还是该项目单位和中心区各矿区职工的福利房，今年是否对外销售，现场置业顾问也不知情。就连三期有多少套住宅，他们的销售人员都不得知。


1. 龙辰苑

楼盘名称：	龙辰苑
地理位置：	南临阿尔法街，西靠西环路
开发商：	灵隆房地产开发有限公司
占地面积规模：	69000㎡
建筑面积规模：	117300㎡
容积率：	1.7
绿化率：	33%
智能化配套：	可视对讲系统，红外监控设施、全自动变频恒压供水系统
物业公司：	灵隆物业有限公司
物业管理费：	3.8元/㎡
采暖方式：	一期：壁挂炉供暖（分户计量）、水暖地热。 二期：集中供暖、恒温节能地热
销   售   价   格	住   宅	多层		最底价	一期：1268元/㎡	二期：1698元/㎡
				均 价	一期：1500元/㎡	二期：1988元/㎡
				最高价	一期：1700元/㎡	二期：2148元/㎡
	二期现售住宅每层价格：1F=1948元/㎡  2F=2048元/㎡ 3F=2148元/㎡  4F=2028元/㎡ 5F=1698元/㎡
	小 高 层	小 高 层		最底价	一期：1738元/㎡
				均 价	一期：1858元/㎡
				最高价	一期：2000元/㎡
	备注： 小高层销售价在07年7月时候的价格、从08年6月小高层销售完毕。目前二期只有多层2栋，无建设小高层。
	二 期 商 业	最底价			2400元/㎡
		均 价			2900元/㎡
		最高价			3500元/㎡
优惠情况：	二期68套住宅不管是一次性还是贷款都无优惠政策。
二期住宅户型面积区间：	二期9#、10#套数68套，面积120㎡——127㎡（3室2厅1卫）
销 售 情 况	住 宅		二期销售率在98%左右，基本上没房子了。据了解现在还剩余套数在10套左右，基本位置都是在把边和顶层房子。
	商 业		一期商业销售率100%.  二期商业大部分不对外卖，留于本公司内部人员。目前只拿出来15套商铺对外销售。二期商业地理位置在东环路上，离市区较远，周边多为汽车修理，小型超市店为主。
周边代表性配套设施：	二中、四小、英才中学、市幼儿园

总结分析：
1、截止2月份，龙辰苑二期2栋住宅剩余套数还有3套，目前在价格上没有变动，也没有优惠。他们今年的销售重点主要是在芙蓉园对面自己的商铺销售，目前该地段的商铺剩余10套左右，其地理位置也不理想，意向购买的客户没有.
2、新动态
听说灵龙集团在我们欧景豪庭后边，在农民新村傍边有160亩的地，目前该地已用砖墙围起，今年是否动工他们也不知道，只是知道那块地可能在09/10年会盖建住宅项目。由于该地段地理位置不好，近期开发带来的效益会不理想，是导致目前项目迟迟未有进展的主要原因。
3、其他情况没有。

◆  佳乐苑

楼盘名称：	佳乐苑
地理位置：	利民街以西，人民路以北
开发商：	银川三建房地产开发有限公司
占地面积规模：	19363㎡
建筑面积规模：	39500㎡
容积率：	1.95
绿化率：	35%
销 售 价 格 情 况	商   业	最底价		2200元/㎡
		均价		3300元/㎡
		最高价		3700元/㎡
销 售 情 况	住 宅		销售率100%
	商 业		销售率在85%、目前还剩余17套，本月商业没有销售一套。剩余的商铺分布在社区的北面，地理位置不好，价格在2500元左右。本月来咨询的客户量据置业顾问了解大约在10组左右。

 

总结分析：
1、08年12月和1月份，该项目针对目前剩余的北段商铺，进行了DM主街派发活动，本周通过现场置业顾问了解，根本没有起到一定的效果，从派发活动到目前来访客户不到5组，只是问了下情况客户就走了并没有购买意向。
2、由于该项目销售周期已经在3年多了，从目前他们所剩余的商铺和竞争力度上已和我们项目上没有显明的对比度了，故可放弃。
◆  芙蓉苑

楼盘名称：	芙蓉苑
地理位置：	育才路以东，花雨湖滨以东
开发商：	玉福房地产公司
占地面积规模：	67500㎡
建筑面积规模：	94917㎡
容积率：	1.4
绿化率：	35%
采暖方式：	集中供热，水暖地热。
销 售 价 格	住   宅	最底价		一期：1538元/㎡	二期：1790元/㎡
		均价		一期：1788元/㎡	二期：1900元/㎡
		最高价		一期：1928元/㎡	二期：2060元/㎡
	二期住宅：1F=1840元/㎡ 2F=2000元/㎡ 3F=2060元/㎡ 4F=1960元/㎡ 5F=1790元/㎡ 阁楼价格=1400元/㎡
	商 业	最底价		2900元/㎡
		最高价		3300元/㎡左右
销 售 情 况	住 宅		一期销售率100%，目前一期已经交房使用。 二期销售情况较好销售率在85%左右。 11月份住宅销售率为0.（来访关注的客户较多，但就是不见客户购买）。
	商 业		销售率100%、在今年开春就已销售完毕。
地下车库/车位情况：	芙蓉园二期有43个车库，车位在150个左右，目前车库和车位的销售价格发展商未定。其中车库在小区南侧，为地上。车位主入口在小区西侧，为地下停车位。




总结分析：

1. 目前芙蓉园剩余房主要集中在顶层上，由于该楼盘的地理为止被花雨湖滨已带起来了，他们的房价上相对于我们欧景豪庭和花雨湖滨上便宜，周边学校和医院的配套上又比较方便，在加上该项目离市中心的距离不远，客户认可度还是比较高的，从来访的新老客户意向购买比较大的主要还是周边各矿区职工，剩余的尾房对于他们在销售难度比较小。
2. 在其他方面上的动向，目前没有变化，保持着08年的情况。

 

1. 唐城商业街

楼盘名称：	唐城商业街
项目地址：	文化路，国税局东侧
开发商：	银川三建房地产开发有限公司
占地面积规模	41亩
建筑面积规模	3.8万㎡
建筑风格：	仿唐建筑
建筑形态：	1连2商铺、1连3商铺。
商业套数情况：	一期套数在60套，二期规划未定
商铺面积区间：	最小面积在100㎡——最大面积430㎡ 主力面积区间在100㎡—120㎡占到了80%。
销 售 价 格	商   业	最底价	4000元/㎡
		均价	4700元/㎡
		最高价	5600元/㎡
销 售 情 况	一期销售率在75%左右。本月商铺销售业绩为0.前来咨询的客户主要关注点在小面积的1连2上。而目前楼盘所剩商铺都是大面积的1连2 和1连3.

总结分析：

1. 今年唐城的销售重点还是继续08年后半年的销售一样，对于目前剩余位置不好的和大面积的商铺进行销售，在价格和优惠方面上目前没有变化。
2. 该项目还有一个工作重点，今年他们会对难销售的商铺进行招商活动，具体的事项，目前还没有确定。

3、目前唐城商业只针对1—4#楼沿街的商铺销售，总认购数76套，未认购13套。
4、其他情况没有变化。