目录

前言…………………………………………………………………………………3
一、调查主要任务…………………………………………………………………3
二、调查成果………………………………………………………………………3
市场研究……………………………………………………………………………4
一、淳安概况………………………………………………………………………4
1．地理概况……………………………………………………………………4
2．人文历史……………………………………………………………………4
3．经济状况……………………………………………………………………5
4．居民收入……………………………………………………………………5
5．房地产业……………………………………………………………………5
6．城市规划……………………………………………………………………6
二、别墅市场研究…………………………………………………………………6
1．别墅的由来…………………………………………………………………7
2．别墅的分类…………………………………………………………………8
3．别墅产品功能特点及配套…………………………………………………9
4．千岛湖别墅市场……………………………………………………………10
5．千岛湖别墅产品个案分析…………………………………………………14
分析与建议…………………………………………………………………………20
一、项目概况………………………………………………………………………20
二、分析与建议……………………………………………………………………20
1．项目分析……………………………………………………………………20
2．价格分析……………………………………………………………………21
3．建议…………………………………………………………………………21
结束语………………………………………………………………………………23

前言

市场调查是营销策划的第一步工作，也是各项工作的基础和出发点，为认真把握市场房产状况及其发展趋势，我司相关人员进行了大量详尽的宏观环境调查，并派遣专门的调查人员深入实地，通过千岛湖人居展，现场走访的形式对淳安房地产以及当地同类别墅市场做了详细的调查。同时根据得到的数据，进行科学的分析，并提出此报告。

一、本次市场调查的主要任务是：

1．了解整个淳安县经济发展状况和房地产行情；
2．了解千岛湖别墅市场情况。

    二、调查的最终成果：

千岛湖别墅市场市调报告

市场研究

一、淳安概况
1．地理概况

淳安县位于浙江杭州西郊，距杭州150公里，北接临安县、南接常山县、西南与开化县、衢州市为邻，东南与桐庐和建德二县市接壤，西北与安徽省交界。

淳安地域面积4427平房公里，是浙江省面积最大的县。位于其境内的总面积982平方公里的千岛湖是国务院首批公布的国家级重点风景名胜区之一，也是目前国内最大的国家级森林公园，被评为首批国家AAAA级旅游区、全国森林公园十大标兵单位、浙江十佳美景首位和台胞赴大陆旅游的三大热点之一。整个湖区有形态各姿的大小岛屿1078座，湖区四周群山叠翠，动植物资源丰富，森林覆盖率达93%，视绿率近100%。其中湖区面积573平方公里，平均水深34米，能见度达7-9米。千岛湖水碧天蓝，空气纯净，有“天然氧吧”之称，地理、气候条件优越，被赞誉为“天下第一秀水”。

2、人文历史

淳安建制始于东汉建安13年，距今已有1800年历史，素以“锦山秀水、文献名邦”著称，是徽派文化和江南文化的融合地。尤其隋唐以来，逐渐形成了具有地域特征的新安文化。淳安县城为东汉建安十四年(公元209年)贺齐所筑，故又名贺城。自古以来就是浙西重镇，为浙皖交界处的战略要地。原遂安县，公元7世纪建制，唐武德四年(公元621年)，由木连村溪北迁此。县城为狮城。县内城楼颇多，有8座城楼。1959年为建设新安江水电站，原淳安、遂安两县的大片土地沦为泽国，两座前年古城淹没水底，两县合并形成今天的新淳安，建县只有40余年。现在的县城千岛湖镇是1959年10月从贺城迁过来的。

淳安县现辖30个乡镇，899个行政村，2002年末常住人口45万人，其中农业人口39万人，非农人口6万人。县政府所在的千岛湖镇常住人口5.8万。

3、经济状况

2002年淳安共实现国内生产总值41.5亿元，三产业产值比重为：第一产业：第二产业：第三产业＝23.6：36.5：39.9。人均国内生产总值9210元，县财政总收入2.47亿元，属浙江经济欠发达县。但淳安资源丰富，不但有用一流的生态环境、众多的旅游资源，还有丰富的农副产品资源、水电资源、矿产资源。

2002年全县商品零售额10.6亿元，较去年同期增长13.0％；市场价格继续回落，消费者价格指数较去年同期下降1.7％。
旅游业作为县支柱性产业，在海内外享有盛誉。2002年千岛湖风景区共接待中外游客105万人，年均递增20.5％，本次人居展·秀水节就接待游客1.8万人；旅游经济收入7.2亿元，较去年同期增长19.4％。

4、居民收入

2002年淳安县城镇、集体以上单位职工平均工资为15067元，较去年同期增长14.1％，人均可支配收入8756元，比去年同期增长16.2％。人居消费性支出7131元较，去年同期增长7.6％，恩格尔系数为37.2％，去年同期为38.3％。城乡居民人均储蓄存款余额为3960元，较去年同期增长460元。

5、房地产业

淳安千岛湖作为“长三角”的后花园，由于其一流的生态环境，随着其旅游业的发展，交通条件的改善，旅游景观房产和生态人居的市场前景被越来越受到人们的关注，千岛湖房产业发展迅速。

2002年全县房产开发投资2.24亿元，较去年同期增长50.3％，建筑业增加值为3.6亿元，较去年同期增长14.0％。城镇居民人居居住面积为20.6平方米，农村居民人均住房面积为38.1平方米。

据了解，从2002开始，淳安房地产步入快速上升通道，2002年全年普通商品住宅的竣工量和开工量分别是18．7万平方米和19万平方米，销售量是21万平方米；而今年预计开工量就达到50万平方米，峻工量28万平方米。2001年平均商品房价格为1100元/平方米左右，2002年上涨到1450元/平方米左右，涨幅达32％。

到目前为止，淳安的住宅房产空置率几乎为零，历年库存房只有82套，仅占总建房数的0.5%。为满足广大消费者的需求，淳安县仅在今年上半年，又开工建设新住宅区总面积29.32万平方米，与去年同期相比增幅达45%。

6、城市规划

◎ 经济社会发展目标。“十五”时期，淳安经济和社会发展的主要目标是：改革开放扎实推进，经济建设保持较快发展速度；生态产业日益壮大，构筑经济发展新优势；基础设施大为改善，区位条件更加优化；社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设取得明显进步；人民生活水平和生活质量得到较快提高，为尽快建成生态经济发达、生态环境优美、人民生活比较富裕的现代化淳安奠定坚实基础。

◎城市生态环境。“ 十五”期间要以国家产业政策为导向，一流的生态环境为基础，以绿色产业为核心，把资源优势转化为产业、产品优势，积极实施农业结构、工业结构战略性调整，加快生态农业、生态旅游、绿色加工工业和新兴产业的发展步伐，最大限度发挥生态效应。把生态优势转化为竞争优势，构筑生态经济特色，使生态经济成为我县经济发展新的增长点和产业的有力支撑。把生态资源转化成生态资本，运用生态资本，成为招商引资，吸纳新兴产业和高新技术产业落户淳安的合作资本。珍惜生态、保护环境、共筑千岛湖生态品牌，打响生态品牌，形成以千岛湖为代表的生态品牌优势，争创国家级生态示范县。

◎房产建设。着力发展房地产业。重视房地产业在筹集资金、加快城镇建设、改善人民住房条件等方面的重要作用，逐步建立起比较完善和规范的房地产市场体系和管理体系。依托良好的生态环境，充分利用大都市后花园的区位优势和山水为特征的比较优势，努力营造“住在千岛湖”的氛围。

二、别墅市场研究

1、别墅的由来

传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。

而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。

“独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从煤卫合用的“解困房”独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、低容积率”的“三低”住宅。

2、别墅的分类

目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，按别墅居住功能划分，可将别墅分为休闲度假型别墅、经济生活居家型别墅和投资保值增值型别墅三类。

◎休闲度假型别墅。一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、优美的自然风光也极大提升、烘托别墅的品质和身价。旅游度假别墅则是其延伸，一般建在旅游风景区附近，旅游景观成了其依托所在。目前千岛湖的别墅项目大都属于此类。

◎经济生活居住型别墅。大都处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是普通住宅无法比拟的，而其物业部、总价控制于40至80万元，立体交通的改善使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。

◎投资保值增值型别墅。别墅住宅作为一种特殊的房产品，其拥有的土地面积是普通住宅所无法相比的。规模化开发加之完善的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业居多，发展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性”，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝佳良机。选择合适认购价位则完全取决于消费者准确把握购房时机。

3、别墅产品功能特点及配套

◎功能特点。作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。

◎配套设施。
· 会所规格例举
A、娱乐休闲会所
舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；
B、综合功能型会所
医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；
C、豪华舒适型会所
高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等
· 别墅物业周围配套机能例举
A、超市
B、邮局
C、自动提款机（或银行）
D、美容中心
E、洗衣中心等
· 关于物业管理服务及安保设施和配套例举
A、设备养护
B、24小时保修服务
C、养绿护绿
D、家政式社区服务

4、千岛湖别墅市场

◎趋势概况

A、外在环境。随着浙江省省委、省政府提出“接轨大上海、融入长三角”、“建设生态省”和杭州市委、市政府提出“构筑大都市建设新天堂”、“大杭州一体化”的战略思路的实施，淳安县把发挥淳安良好的生态优势，着力打造生态居住环境作为推进城市进程的重要内容，提出把淳安建设成“休闲度假胜地、养生居住天堂“的目标，进一步加快房地产开发步伐，不断提高房产品牌效应。在2003年年初淳安县党代会上，淳安提出全力打造“休闲度假胜地、养生居住天堂、中国水业基地、江南山水名城” 四块品牌，这其中，休闲旅游和景观房产将成为重要支撑。

B、发展趋势。在当地政府的扶持下，再加上当地得天独厚的生态环境，旅游景观房产和生态人居将成为当地房产开发的两大趋势，这也为千岛湖别墅、排屋类高档住宅产品提供了广阔的市场前景。而随着长三角地区经济的迅速崛起，作为其后花园的千岛湖也日益成为人们关注的焦点，未来的千岛湖极有可能成为浙江乃至整个华东地区首选的休闲度假天堂，在近日揭晓的首届中国旅游房地产影响力项目的推选中，千岛湖的楼盘就占了两家。目前在淳安开发房地产的企业有22家，外地企业约占一半左右，这些企业主要是冲着千岛湖优美的山水环境来开发旅游房地产。

C、交通状况。交通条件的改善也将大大刺激当地旅游景观房产和生态人居的发展。交通条件是制约城市建设、经济发展首要因素之一。随着杭州市“交通西进”战略的实施，05省道一级公路即将通车，杭千高速公路也将在2006年建成，届时千岛湖至杭州仅需1个半小时，至上海、宁波、义乌仅需3个多小时，至温州也只需4个小时。工作学习在长三角的大都市，休闲生活在千岛湖畔，已经成为大都市中产阶层时尚的选择，并逐渐成为可能。

◎供应情况分析

A、总体情况。预计千岛湖2003年开工的旅游房地产项目有近10家，总开发量26．7万平方米，至明年年底大部分要峻工，其中仅产权式酒店就达11万平方米。2003年计划开工（包括已开工）的公司就有杭州千岛湖开元度假村开发公司的开元度假村、杭州千岛湖绿色世纪有限公司的天清岛度假村、杭州千岛湖秀水山庄有限公司的千岛湖秀水山庄、杭州桃源度假村开发公司的桃源山庄。此外，还有淳安千岛实业有限公司的绿水银滩度假别墅区、杭州同和房地产开发有限公司的千岛湖·山水人家、淳安温馨岛房地产开发有限公司的温馨·青湖山庄、杭州凤凰实业公司的千岛湖凤凰岛休闲度假村、杭州通盛房地产开发有限公司的通盛·秋水名墅等也进入规划实施阶段。据了解，更大的几宗地块，也已经被一些外地开发商收入囊中，并将于晚些时候推出，基本上也以开发旅游度假房产和景观房产为主。一时间，千岛湖别墅市场风起云涌、群雄逐鹿，开发商相互争奇斗妍。

B、共同特点。千岛湖别墅产品的共同特点就是依山而建，傍水而造，力求将产品同千岛湖的秀山丽水互融结合，其最大卖点也就在于千岛湖本身的锦山秀水。

C、前景分析。开发商如此热衷于千岛湖的旅游房产，是因为这里具有绝佳的生态环境、丰富的旅游产品、完善的旅游设施、良好的市场前景。但对于正在兴起的千岛湖旅游房产来说，市场前景究竟有多大、市场价格的接受程度如何？谁也无法做出准确的估计，因此开发商更多的是处于市场试探阶段，具体价格、开盘时间一时都未有敲定。

D、分类情况。按照出售的不同方式，可将目前千岛湖别墅产品分为两大类：一类是产权式别墅；另一类是非产权式别墅。

所谓产权式别墅，是指将别墅出售给投资人，同时投资人委托给物业管理公司或分时度假网络管理，获取一定投资回报。一般情况下，投资人均拥有该别墅每年一定时间段的免费居住权。目前拟作产权式别墅的项目有天清岛度假村、绿水银滩别墅度假村、千岛湖凤凰岛休闲度假村。但据市场反映来看，产权式别墅并不是很受目标客户欢迎，因为作为有钱一族来说，并不希望自己购买的别墅让别人居住，对于投资回报的收益看得比较淡。

◎需求情况分析

A、目标市场。由于受淳安经济情况以及城乡居民收入制约，作为富人专利的别墅、排屋类高档住宅产品，仅靠其当地购买力无法消化目前供应市场的产品。千岛湖的别墅、排屋产品也只有面向更多外地置业者，才有出路，而要让更多外地置业者接受千岛湖房产，只有打好生态景观牌和旅游度假牌。

近年来，千岛湖外地人购房已成气候。据统计，今年1－5月，外地人来淳购房占总购房数的20％以上，中高档房产30％多是外地人购置的，随着交通条件的改善，这个比例也正在迅速攀升。外地人买房主要有两类，一类是高收入人群，他们来千岛湖买房，主要是看中千岛湖的良好生态环境，这些人的需求以景观房、别墅为主；另一类就是退休老人，他们往往高价卖掉外地的房子，花其中的一部分在千岛湖买房，这些人以公寓为主。

5、千岛湖别墅产品个案分析（千岛湖主要别墅产品数据资料详见下表）

1）千岛湖开元度假村

◎项目简介
该项目由开元房产杭州千岛湖开元度假村有限公司开发。位于千岛湖麒麟岛，距市区5分钟车程。总占地20万平方米，由88幢建筑面积35000多平方米的度假风景别墅（三层）与建筑面积近33000平方米的五星级产权式酒店组成。酒店配套设施有：会议中心、咖啡厅、多功能厅、休息吧、酒吧、餐厅、宴会厅、健身中心、室外游泳池等。别墅具体价格未定，大致在5000――6000元/平方米之间，无花园。开盘时间待定，但前期营销推广工作已做得比较充分，上海、杭州、义乌房交会都有参展。楼盘口号是“首席度假山水庄园·创造度假新主张”。
◎项目简评
由于该项目前期已根据其自身优势作了广泛的推广宣传工作，按五星级标准建造的酒店作为其配套设施，再加上开发商本身的品牌知名度、服务质量等优势，该项目在目标市场有相当的知名度，这一点从房交会上客户的咨询数量就可以看出。但从地段来看，由于其距市中心较近，地段环境上略嫌不足。

2）景湖花园
◎项目简介

锦湖花园由淳安县城镇建设综合开发有限公司投资开发。项目位于镇南山经济开发区，地处文教区，据城中心西园广场仅2公里（5分钟车程，步行20分钟）。总用地面积6.68万平方米，由别墅、排屋、公寓构成，绿化率达55.56％，是千岛湖高尚的低密度社区。2003年项目在“创世界经典品牌，树中国房地产品牌”推介活动中，被认定为“中国·浙江地产绿色住宅成功开发典范”，并被收录在《世界房地产业100》年中。配套设施有：中心会馆、幼儿园、网球场。排屋价格在2400――2600元/平方米之间；别墅价格在3300――4000元/平方米之间；花园价格600元/平方米左右。

◎项目简评

锦湖花园作为当地一个综合性社区，从整个绿地率、配套以及前期的营销推广来看，还是让人满意的。地处文教区则对于本地有学生家庭有吸引力。但从别墅、排屋所要求的私密性来看，略有不足，出于整盘考虑，其排屋、别墅定价格较其它楼盘显得略低。

3）温馨·青湖山庄

◎项目简介

青湖山庄由淳安温馨岛房地产开发有限公司开发，项目南临05省道，直面碧波万倾的千岛湖，东西北三面均为自然山体。社区由别墅、排屋、公寓和商铺构成，总占地129150平方米，总建筑面积38575平方米，绿地率为63.5％。

◎项目简评

青湖山庄属综合性楼盘，从别墅、排屋产品的私密性、地段环境上较其它别墅盘有所欠缺。

4）千岛湖·山水人家

◎项目简介

山水人家由杭州同合房产开发有限公司开发，项目位于位于淳安县与建德市交界处的千岛湖锦西半岛。半岛西南部长约4公里、面积为450亩的湖平缓坡地，建筑面积9.5万平方米，拟建湖景别墅180幢、山景排屋120套、景观公寓150套及四星级产权式酒店一座。配套： 商业、电信、医疗等配套设施完善，并拟建森林公园、森林氧吧、高尔夫、网球场、攀岩、滑草、沙滩、游泳场、游船俱乐部等游乐设施。价格： 排屋3000元/平方米左右；别墅4000元/平方米左右。

◎项目简评

山水人家是集别墅、排屋、公寓、酒店为一体的综合性楼盘，配套设施比较完善、环境上也还不错，但由于其地理位置较偏，因此其定价也比其它楼盘低。

5）天清岛度假村

◎项目简介

天清岛度假村由杭州千岛湖绿色世纪房屋开发公司开发，项目位于千岛湖中心湖区云蒙列岛上，是独立的岛屿型度假村。在近日荣获旅游房地产投资潜力项目大奖。度假村总占地180亩，总建筑面积35290平方米，其中：酒店建筑面积7000平方米，公寓建筑面积21490平方米，别墅建筑面积6000平方米，附属建筑面积800平方米。容积率仅0.294，建筑密度仅8.1%，绿地率则达81.8%。度假村主要分为主题公园、酒店公寓、别墅区和娱乐设施四大功能区。配套设施有：易文化主题公园、大型泳池、酒吧、茶吧、美容及保健中心、动力伞、一线飞遥控模型活动场等娱乐设施。目前价格未定，开盘日期也待定。

◎项目简评

天清岛度假村系独立的岛屿型度假村，有着岛屿所特有的品质，其前期也做了大量营销推广工作，并荣获中国旅游房地产潜力投资项目大奖。在景观设计、配套设施上都下足了功夫，其特有的水下古城观光景观，在本次人居展上也吸引了不少消费者的眼球。别墅只有20多套，数量较少，只是作为度假村的一个配套产品。

6）千岛湖凤凰岛休闲度假村

◎项目简介

千岛湖凤凰休闲度假村由杭州千岛湖凤凰休闲度假村开发有限公司开发，位于千岛湖中心凤凰岛上，由花园型别墅、综合服务大楼以及室外休闲娱乐系列和水上世界构成，集休闲度假、旅游观光、娱乐健身、美食购物、商务活动于一身。目前价格未定。

◎项目简评

凤凰度假村系综合性岛屿度假村，侧重于休闲度假、旅游观光，其别墅只是其附带产品，数量较少，作产权式出售。

7）绿水银滩度假别墅区

◎项目简介

绿水银滩由浙江淳安千岛湖实业投资有限公司开发，项目位于千岛湖镇中心区域近端的梦姑塘北岛，距市中心仅2公里。占地面积10万平方米，建筑面积3万余平方米，为低密度别墅、排屋建筑。一期规划建设景观度假别墅38幢，每幢别墅面积200――350平方米。配套：华东地区最大的淡水沙滩，会所配套。网球场、医疗诊所、超市、中西餐厅、美容美发中心、健身房、商务中心等一应俱全。别墅园和园内公共场所24小时自动红外监控；专业保安24小时全天候巡逻、还设有家庭紧急按钮。目前项目尚处于规划阶段，价格未定，拟做产权式别墅。投资回报率在5－6％之间，投资者每年可享受30天左右的免费住宿。

◎项目简评

绿水银滩是离本案最近的一个楼盘，为低密度别墅、排屋建筑，同本案较为接近，度假区会所、美容健身、餐饮娱乐、医疗等配套设施齐全，游乐沙滩、森林氧吧也为该项目增添了不少亮点。

8）通盛·秋水明墅

◎项目简介

秋水明墅由杭州通盛房产开发有限公司开发，项目位于千岛湖中心湖区斐楼岛上，距排岭镇数百米之遥。项目提出了情景房产，情景交融的概念，目前尚处于规划之中，要先等政府部门修路，后建房，估计要两年后才能推出。拟做产权式别墅。

分析和建议

一、项目概况

桃源山庄位于淳安千岛湖风景区旅游中心湖区桃源岛内，同湖中心五龙岛隔湖相望，现有公路直达岛内，距淳安市中心15分钟车程，岛内现已有桃源大酒店及配套设施。项目规划分三期开发，一期、二期已在施工，三期正在规划之中。现已施工的一期、二期总占地面积100亩，总建筑面积25000平方米，容积率0.37，建筑密度12.7％，绿化率57.7％，由别墅、排屋成，共计108套。

二、分析与建议

1．项目分析

◎地段前景。

从项目所在的地段环境来看，在当地无疑是一流的，其距市中心15分钟的车程既可远离闹市，也可免去路途之遥。而且其中心湖区的地理位置，是建造别墅的理想场所，且未来的旅游码头就在附近，环湖景观大道的建造也使得项目的旅游前景看好。若能在下阶段通过良好的包装、切实有效的营销推广，项目定能在销售上大获成功。

◎配套设施。

作为项目的配套设施，岛内现有的桃源大酒店系按三星级标准建造的，在当地也已有一定认知度，而且目前岛内已通公路，可方便购房者实地看房，岛内的环境、景观无疑增加了项目的砝码。

2．价格分析

从目前千岛湖的房产行情来看，景观房（公寓）一般在2000元/平方米左右，千岛湖景观房产也正处于起步阶段，就其它别墅项目来看，开发商也都处于试探阶段，具体价格、开盘日期都还没有确定，因此应该根据市场的反映情况和同类楼盘的销售情况来确定具体的价格策略、选择适当的开盘时机。

从杭州目前的别墅市场来看，总价在100万元――200万元之间，面积在200平方米左右的别墅更受消费者欢迎，按淳安目前的房价水平，本项目别墅、排屋产品定价不宜太高。

3．建议

基于千岛湖别墅市场的调查，并结合对本项目位置、价格等分析，特提出以下建议，供有关方面决策、参考：

◎项目定位。

由于本项目在地理位置、景观环境上较其他项目具有比较优势，因此建议本项目市场定位于高端市场，按照“绝版山水＋极品别墅”的理念开发建设，提高自身产品质量，从项目定位上区别与其它竞争楼盘。

值得一提的是，从今年2月份，国家发布紧急通知（45号令），对别墅用地供应叫停以来，到目前为止，对房产市场没有产生多大影响，就目前千岛湖的别墅市场来看，更多地块的是在发布通知以前就已经储备在开发商手中，短期内别墅产品的供应并不会减少，别墅市场仍将保持平稳，竞争仍很激烈。因此应从项目的本身的品质着手，提高产品的竞争力。

◎价格策略。

鉴于目前千岛湖别墅市场状况，为降低风险，建议本项目在价格策略上采取跟随策略，后发制人。根据竞争产品的价格水平及市场反映情况，并结合项目的定位来制定具体的价格策略。

◎宣传推广。

房产最大卖点就是地段，因此项目在推广时应充分利用现有地段、环境的优势，加大宣传力度，提升产品的附加价值。
由于本项目目标客户主要还是在淳安以外的杭州、温州、宁波、义乌、上海等地的私营业主或主要合伙人、企业的高级管理人才，于这些有钱一族来说，求名心理往往占有很重份量，他们往往愿意花更多的钱去买名楼、名墅，以体现其身份和地位。因此本项目在下阶段的宣传推广上应通过房交会、项目推介会等方式，针对性宣传与广泛宣传相结合，提高本项目在目标客户中的知名度。

此外由于本项目从规划设计来说，较其他同类楼盘并无优势可言，因此加大宣传力度，提升产品附加价值就成了必要的手段。

◎配套设施。

本项目目前规划中只有桃源大酒店作配套服务，相对于其他项目的四星级、五星级酒店也没有优势，因此为增加本项目销售砝码，应在增加会所，提供医疗保健、美容健身、休闲等基本配套服务的基础上，还应根据所在半岛特点，增加有特色的水上娱乐配套服务，通过下阶段的营销推广，突出体现产品卖点。
完善交通条件。虽然现岛内已通公路，政府规划建设的滨湖路也将大大改善项目的交通条件，但从目前来看，道路条件仍略嫌不足，因此，交通条件的完善也就显得十分必要，主要是改善从滨湖路通往桃源岛的道路交通条件。

结束语

以上为我司对桃源山庄及千岛湖相关别墅供应市场根据调查专业的规范性要求提交的市调报告，供有关方面决策、参考，对于需求市场我们还将通过杭州、义乌等地房交会作专门调查、分析。有关报告的使用作如下说明：

1、保证调查的程序，整理的数据，分析的结论，客观有据。

2、关于数据与结论的理解与详细解释请贵方根据需要随时向我司索取。

3、报告中所有主观性结论与建议仅供参考。